Il mercato immobiliare è oggi in fermento: la spinta che il legislatore ha dato attraverso i tanti BONUS predisposti ha fatto sì che un settore in forte difficoltà, per gli effetti della pandemia (e ancora per gli effetti negativi della crisi di 10 anni fa), venisse attraversato da una energia nuova, quasi euforica.
Ancora una volta però il cittadino si trova a dover affrontare norme e, soprattutto, un così vasto numero di interpretazioni fiscali dell’Agenzia delle Entrate che, capita anche, vengano percepite talmente incomprensibili da generare diffidenza, fino a costituire un deterrente alla volontà di mettere mano ai lavori sul proprio fabbricato.
Confidando nella lungimiranza del legislatore che, per tempo, proroghi i termini di scadenza di alcune disposizioni importanti, è ora utile fare un quadro d’insieme di tutti i bonus esistenti per orientare il cittadino. Così ha fatto il Notariato con la Guida pratica “IMMOBILI E BONUS FISCALI 2021”.
Di seguito, io mi limiterò a fornire uno schema di quelli che vengono definiti “BONUS ACQUISTI”, cioè incentivi vari utilizzabili in occasione dell’acquisto di una abitazione.
SUPER SISMA BONUS ACQUISTI – 110%
Entità Bonus: detrazione pari al 110% del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare.
Oggetto: unità immobiliari in fabbricato residenziale (no A1, A8 e A9) risultante da interventi di demolizione e ricostruzione di intero edificio, con titolo edilizio rilasciato dopo l’1.1.2017.
Edifici realizzati in zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1, 2 e 3).
E’ possibile anche in caso di cambio di destinazione d’uso (ad esempio: demolizione di fabbricato industriale e costruzione di abitativo).
Soggetti: persone fisiche
Altri requisiti: Non vi è obbligo di pagamento con bonifico bancario o postale.
Non è possibile il cumulo di questo Bonus con il Sisma bonus acquisti di edifici ristrutturati (art. 16 bis TUIR).
In presenza dei requisiti e della volontà di utilizzo del Bonus, non si può optare per l’utilizzo di altri bonus con detrazioni minori, ma si deve utilizzare esclusivamente questo Bonus.
Termini: (eventuale) preliminare di compravendita registrato (e pagamenti degli acconti sul prezzo) dall’1.7.2020. Rogito da stipularsi entro il 30.6.2022.
La cessione deve avvenire entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori.
Modalità di utilizzo: 1) detrazione dalle imposte dirette in 5 rate annuali di pari importo – Massimale di euro 96.000,00 per unità immobiliare (le pertinenze, quali garage, cantine, tettoie, sono considerate unitariamente all’unità immobiliare abitativa, quindi si applica un sono massimale di euro 96.000,00).
2) Opzione (per spese anni 2020, 2021 e 2022) di sostituire la detrazione con lo “sconto in fattura” effettuato dal venditore, il quale poi avrà un credito d’imposta di pari importo da utilizzare direttamente o cedere ad istituti di credito o altri intermediari finanziari
3) Opzione (per spese anni 2020, 2021 e 2022) per la cessione di un credito d’imposta di pari importo anche a istituti di credito o altri intermediari finanziari
SISMA BONUS ACQUISTI 75% – 85%
Entità Bonus: 75% del prezzo di acquisto con miglioramento di una classe di rischio sismico.
85% del prezzo di acquisto con miglioramento di due classi di rischio sismico.
Oggetto: unità immobiliari in fabbricato residenziale (anche A1, A8 e A9) – fabbricati strumentali – immobili merce – immobili patrimoniali.
Soggetti: persone fisiche – persone giuridiche
Altri requisiti: In presenza dei requisiti e della volontà di utilizzo del Bonus, non si può optare per l’utilizzo di altri bonus con detrazioni minori, ma si deve utilizzare esclusivamente questo Bonus
Termini: spese sostenute fino al 31.12.2021. Preliminare (eventuale) di compravendita registrato (e pagamenti degli acconti sul prezzo) dall’1.7.2020. Rogito da stipularsi entro il 30.6.2022.
La cessione deve avvenire entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori.
Modalità di utilizzo: 1) detrazione dalle imposte dirette in 5 rate annuali di pari importo – Massimale di euro 96.000,00 per unità immobiliare (le pertinenze, quali garage, cantine, tettoie, sono considerate unitariamente all’unità immobiliare abitativa, quindi si applica un sono massimale di euro 96.000,00).
2) Opzione (per spese anni 2020, 2021 e 2022) di sostituire la detrazione con lo “sconto in fattura” effettuato dal venditore, il quale poi avrà un credito d’imposta di pari importo da utilizzare direttamente o cedere ma non a istituti di credito o altri intermediari finanziari
3) Opzione (per spese anni 2020, 2021 e 2022) per la cessione di un credito d’imposta di pari importo ma non a banche o intermediari finanziari
BONUS ACQUISTO ABITAZIONI RISTRUTTURATE
Entità Bonus: 1) a regime: detrazione pari al 36% del 25% prezzo di acquisto (iva inclusa) della singola unità immobiliare;
2) in via transitoria fino al 31.12.2021: detrazione pari al 50% delle spese documentate (iva inclusa) sostenute fino al 31.12.2021 (massimale euro 96.000,00).
Oggetto: unità immobiliari in fabbricato residenziale (anche A1, A8 e A9)
Soggetti: persone fisiche
Altri requisiti: E’ possibile fruire della detrazione anche se il rogito è stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l’intero fabbricato, ma si potrà cominciare a detrarre solo dall’anno in cui i lavori saranno stati ultimati.
Non vi è obbligo di pagamento con bonifico bancario o postale.
Non è possibile il cumulo di questo Bonus con il Super Sisma bonus acquisti.
Termini: è una detrazione “a regime”, quindi senza limiti temporali (a partire dalla cessazione del regime transitorio).
La cessione deve avvenire entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori.
Modalità di utilizzo: 1) detrazione dalle imposte dirette in 10 rate annuali di pari importo – Massimale di euro 48.000,00 per unità immobiliare (le pertinenze, quali garage, cantine, tettoie, sono considerate unitariamente all’unità immobiliare abitativa, quindi si applica un sono massimale di euro 48.000,00).
2) Opzione (per spese anni 2020, 2021 e 2022) di sostituire la detrazione con lo “sconto in fattura” effettuato dal venditore, il quale poi avrà un credito d’imposta di pari importo da utilizzare direttamente o cedere ad istituti di credito o altri intermediari finanziari
3) Opzione (per spese anni 2020, 2021 e 2022) per la cessione di un credito d’imposta di pari importo
– BONUS ACQUISTI POSTO AUTO
Entità Bonus: 1) a regime: detrazione pari al 36% delle spese imputabili alla realizzazione del box e posto auto (iva inclusa)
2) in via transitoria fino al 31.12.2021: detrazione pari al 50% delle spese documentate sostenute fino al 31.12.2021 (massimale di euro 96.000,00)
Oggetto: Box e posti auto pertinenziali di nuova costruzione
Soggetti: persone fisiche
Altri requisiti: – Il costruttore venditore deve fornire attestazione delle spese imputabili alla realizzazione del box o posto auto (esclusi costi accessori non agevolabili). L’attestazione deve contenere i dati dell’acquirente, l’identificazione del box o posto auto e dell’unità abitativa principale, l’importo delle spese imputabili alla realizzazione e il riferimento che l’attestazione viene rilasciata ai fini della detrazione IRPEF art 16 bis TUIR DPR 917/1986.
– Pagamenti effettui con bonifico “parlante”, oppure, se non effettuati con bonifico, consegna da parte del venditore di una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti che i corrispettivi accreditati a suo favore sono stati inclusi nella contabilità dell’impresa per la determinazione del reddito.
– Dichiarazione nell’atto di acquisto del vincolo pertinenziale con il bene principale.
– Non è necessario che i pagamenti vengano effettuati successivamente alla registrazione di un contratto preliminare di compravendita.
Termini: è una detrazione “a regime”, quindi senza limiti temporali (a partire dalla cessazione del regime transitorio).
La cessione deve avvenire entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori.
Modalità di utilizzo: 1) detrazione dalle imposte dirette in 10 rate annuali di pari importo – Massimale di euro 48.000,00 per unità immobiliare (le pertinenze, quali garage, cantine, tettoie, sono considerate unitariamente all’unità immobiliare abitativa, quindi si applica un sono massimale di euro 48.000,00).