L’occasione per farlo è la risposta ad un interpello (la 551 del 25 agosto 2021) fatto da un contribuente preoccupato di non poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” per il nuovo acquisto programmato con la famiglia, avendo precedentemente ereditato da padre e fratello il 100% della proprietà di un’altra abitazione.
Per comprendere la posizione dell’Agenzia, è bene qui ricordare cosa la legge fiscale prevede al fine di poter acquistare una abitazione (e relative pertinenze) usufruendo dell’aliquota ridotta cosiddetta “prima casa”: 2% di imposta di registro, se si acquista da un privato, 4% di IVA, se si acquista da un costruttore.
In sintesi, la nota II bis dell’art 1, della Tariffa Parte I, del Testo Unico dell’Imposta di Registro elenca i seguenti requisiti che devono contemporaneamente sussistere per godere della agevolazione:
a) ubicazione dell’immobile nel territorio del Comune:
– in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza,
– o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività,
– o, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende,
– o, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano;
b) dichiarazione dell’acquirente, nell’atto di acquisto, di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
c) dichiarazione dell’acquirente, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.
La norma, poi, continua sanzionando l’assenza di uno o più dei requisiti sopra elencati con la cosiddetta “decadenza” che comporta il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte.
La “decadenza” è anche prevista per il caso in cui l’acquirente, che abbia usufruito delle agevolazioni “prima casa”, trasferisca a terzi (con vendita, donazione o altro atto) gli immobili acquistati con i benefici prima che siano decorsi 5 anni.
Per agevolare il mercato immobiliare della prima casa, il legislatore del 2016 ha introdotto la norma del comma 4-bis.
Con tale norma nuova è stata prevista la possibilità di usufruire delle agevolazioni “prima casa” anche agli atti di acquisto per i quali “l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4”.
In altre parole, è possibile acquistare una abitazione (e relative pertinenze) usufruendo delle agevolazioni “prima casa” ricorrendo i seguenti requisiti:
a) idem
b) dichiarazione dell’acquirente, in atto di acquisto, di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare, ad eccezione di quella già precedentemente acquistata (con indicazione del precedente atto di acquisto);
c) dichiarazione dell’acquirente, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”; ad eccezione di quella già precedentemente acquistata (con indicazione del precedente atto di acquisto);
d) dichiarazione dell’acquirente, in atto di acquisto, di voler trasferire a terzi l’abitazione precedentemente acquistata entro il successivo anno.
Con la risposta ad interpello prima richiamata, l’Agenzia delle Entrate ha risolto un dubbio interpretativo sorto all’entrata in vigore della nuova norma di cui al comma 4 bis e, cioè, se la norma stessa sia applicabile anche quando l’abitazione già posseduta sia pervenuta per eredità (o donazione) e non invece con una compravendita (o comunque con un atto a tiolo oneroso). Detto dubbio è stato risolto in senso positivo, consentendo quindi di poter acquistare una nuova abitazione anche quando già proprietari per acquisto ereditario o donativo di altra abitazione, purchè quest’ultima sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa (anche solo in parte) e ceduta a terzi entro l’anno successivo.