Nudèer! Nudèer! Al me scuusa… A gh ò ‘na dmaanda da ferèev. Pòosia?

“Al bar ho sentito Mario che diceva che ha letto sul giornale che adesso si possono fare le donazioni senza più avere le preoccupazioni di prima. L è pò vèera?”

Questa è la domanda che il signor Florio (nome di fantasia) mi ha posto recentemente e, per tutti quelli che non hanno la dimestichezza che ha il signor Florio con il dialetto carpigiano, prima di raccontarvi cosa gli ho risposto, mi corre l’obbligo di tradurre il titolo di questo breve articolo.

Notaio! Notaio! Scusi… Ho una domanda da farvi(le). Posso?

E, detto ciò, ecco che cosa ho risposto al signor Florio.

Dal 18 dicembre del 2025 è, infatti, cambiata la normativa in materia di donazioni, con particolare riferimento alle conseguenze potenzialmente dannose per i parenti stretti di chi ha fatto la donazione (i legittimari).

Un esempio valga ad aiutare la spiegazione: Tizio nel 2020 ha donato all’amico Caio un appartamento in Corso Roma (valore euro 200.000,00). Nel 2023 Tizio muore lasciando eredi la moglie Tizia e il figlio Tizietto.

Nell’ipotesi in cui il valore dell’eredità (cioè il valore netto di quanto lasciato) di Tizio sia pari o superiore ad euro 400.000,00, allora né Tizia né Tizietto, per quanto forse poco contenti, possono impugnare la donazione a favore di Caio.

Se, invece, il valore dell’eredità è inferiore ad euro 400.000,00, allora la donazione fatta a Caio potrebbe essere oggetto di attenzione da parte della moglie e del figlio di Tizio al fine di integrare i propri diritti di legittimari.

Bene! Definito il diritto dei parenti stretti del defunto (i legittimari: coniuge, figli e loro discendenti, e, in assenza di discendenti, i genitori), si tratta ora di capire quali strumenti la legge dà loro per tutelarsi.

La preoccupazione che ha mosso il signor Florio a farmi la domanda è quella che nasce dalla conoscenza che, bene o male, è ormai di tantissimi, se non di tutti: gli immobili di provenienza da una donazione possono essere ripresi dai legittimari e, quindi, non sono appetibili al mercato immobiliare e nemmeno interessano alle banche come garanzia per un mutuo.

Le modifiche del codice civile introdotte a fine del 2025 cambiano radicalmente tale contesto giuridico e, effettivamente, tolgono le preoccupazioni dei tanti signor Florio e dei loro amici del bar.

Un immobile pervenuto per donazione è oggi tranquillamente vendibile a terzi, così come è anche tranquillamente ipotecale da parte di una banca; legittimari non hanno più la possibilità di soddisfare il loro diritto alla quota di legittima appropriandosi degli immobili che furono oggetto di donazione da parte del loro caro estinto.

Non per questo, però, il legislatore ha lasciato senza tutela la famiglia del donante, che, (forse) già in lutto per il decesso, si ritrovi anche pregiudicata dalla prodigalità del loro caro.

In luogo della possibilità di ottenere dal donatario la proprietà dell’immobile, libero da ipoteche e altri pesi, oggi la legge concede un diritto di credito, cioè la possibilità di essere liquidati in denaro da parte del donatario, lasciando, quindi, libero da ogni preoccupazione colui che da quello stesso donatario abbia acquistato l’immobile.

Queste novità si applicano per tutte le successioni che si sono aperte dal 18 dicembre 2025 in avanti; ma, attenzione, che per quelle apertesi prima di tale data, il legislatore ha concesso solo sei mesi di tempo per poter far sì che si applichi la disciplina vigente prima.

Altri dettagli caratterizzano le novità di cui scrivo e, per quelli, come sempre vi invito ad andare dal vostro notaio di fiducia (al vòoster nudèer èd fiduccia).

Parliamo di condominio: quattro chiacchere intorno ad alcune regole che possono (o non possono) essere contenute nei regolamenti condominiali.

– Beh, se parliamo di condominio abbiamo il rischio di andarci a litigare, ben si sa!

– Oddio, è vero che la materia condominiale è una tra le più litigiose, ma è anche vero che quanto qui ci diciamo è relativo poi solo a quello che può essere scritto nel regolamento.

– Ma di che regolamento parliamo? Di quello assembleare o di quello contrattuale?

Dunque… Sei in presenza di un regolamento assembleare, quando i vari articoli che lo costituiscono hanno ad oggetto regole di gestione delle parti comuni e della cosiddetta “vita condominiale”; è regolamento contrattuale, invece, quello che contiene regole che possano ridurre o aumentare i diritti sulle parti comuni o sulle singole porzioni immobiliari.

La materia del regolamento condominiale, in realtà, interessa marginalmente il lavoro del notaio, se non in un momento ben preciso, che è quello della vendita di porzioni di fabbricato da parte del costruttore. In altre parole, il costruttore ha edificato il fabbricato che, al termine della costruzione, è ancora tutto suo (è l’unico proprietario, quindi manca ancora il “con-dominio”). Con la vendita del primo appartamento (o altra unità immobiliare) nasce, quindi, il condominio: ci sono più proprietari.

Quasi sempre il notaio allega al primo atto di vendita fatto dal costruttore il regolamento condominiale; il costruttore ha già provveduto alla nomina dell’amministratore di condominio per il primo anno dalla nascita del condominio stesso.

Prima di andare oltre, preciso subito qui che non è ritenuto legittimo il comportamento del costruttore che riservi a sé la predisposizione del regolamento di condominio dopo la prima vendita, cioè dopo che il condominio è sorto.

E allora, dai!, ecco qualche nota in materia di regole condominiali

1) Animali domestici. Nessun regolamento di condominio, nemmeno col consenso unanime di tutti i condomini, può prevedere il divieto di possedere o detenere animali domestici.

Non desidero qui approfondire il tema se annoverare il pitone bianco nella categoria degli animali domestici, ma, con buona pace di chi si ritrae alla vista di un pelosetto a quattro zampe, è utile rammentare che dal 2022, anche la nostra Costituzione tutela gli animali, con il relativo diritto al rapporto affettivo uomo-animale domestico.

Ah, e non è lecita nemmeno la clausola, che, a questo punto, suonerebbe come una piccola vendetta, di impedire all’animale domestico l’uso dell’ascensore (ovviamente se accompagnato).

2) Esonero del costruttore di partecipare alle spese condominiali. Che dire? Se, per un momento, si può pensare che il costruttore abbia ragione, quando osserva che lui non è certo interessato all’utilizzo diretto delle parti condominiali (mica usa le scale o l’ascensore o il cortile) e, invece, è interessato a vendere le unità immobiliari a terzi soggetti, è pur vero che, fino a quel momento, rimane proprietario delle unità (ancora) invendute; quindi, è un condomino suo malgrado.

Come superare il contrasto di posizioni?

Si ritiene che sia possibile prevedere una clausola che per un tempo limitato (qualche anno), sia possibile convenire con ciascun acquirente delle singole porzioni di fabbricato che il costruttore, non possa godere, né direttamente né indirettamente, delle unità immobiliari invendute e, per questi motivi, non partecipare alle spese condominiali. Oltre a queste ipotesi, anche il costruttore deve necessariamente partecipare al pagamento dei contributi condominiali, proprio in ragione del fatto che è “ancora” condomino.

3) Utilizzo esclusivo del costruttore di parti condominiali. Ad esempio: uso gratuito e senza limiti di tempo della facciata per esporre insegne commerciali.

In fin dei conti, la soluzione in questo caso è relativamente semplice: al fine di evitare la violazione del principio stabilito dalla corte costituzionale del divieto di uso esclusivo di beni comuni (che violerebbe la disciplina dei diritti reali), risulta sufficiente che il costruttore determini con i condomini (ciascuno di loro), in modo preciso, la natura del diritto che gli viene riconosciuto; ad esempio, la costituzione di una servitù di uso, per quanto gratuita.

4) Clausole che limitano il libero utilizzo delle singole unità immobiliari:

–  clausole che stabiliscono il divieto di una o più specifiche destinazioni per tutte le (o alcune delle) unità immobiliari dell’edificio;

– clausole che impongono una o più specifiche destinazioni (tendenzialmente) per tutte le unità immobiliari dell’edificio; 

– clausole che proibiscono di esercitare determinate attività all’interno delle unità immobiliari (sciorinamento panni o battitura di tappeti da finestre o balconi, scuola di musica, canto, danza e ballo, ambulatorio medico, laboratorio di analisi cliniche, attività di albergo, pensione, foresteria, ecc.).

Valga qui un esempio per tutti, oggi particolarmente attuale, soprattutto se si fa riferimento al nostro capoluogo di provincia che soffre della carenza degli alloggi, sembra proprio a causa dell’utilizzo delle abitazioni come Bed & Breakfast (B&B).

Vietare tout court l’utilizzo di appartamenti come strutture B&B non è legittimo, proprio in quanto tale attività può bene essere esercitata a titolo non professionale, ma occasionale. La disciplina in materia è particolarmente complessa e oggi demandata alla legislazione regionale, con il risultato che… “paese che vai, usanza che trovi”.

Un suggerimento: espressamente prevedere nel regolamento contrattuale quali attività siano da considerarsi vietate e, facendo ciò, usare la massima precisione per definire la singola attività vietata, non potendo ricorrere a espressioni di genere (ad esempio: sono vietate le attività commerciali).

5) Il decoro architettonico. È possibile incappare in regolamenti condominiali che prevedano il rispetto di particolari regole di “estetica”. In ulteriori particolari casi, tali regole sono dettate proprio per rispettare la volontà (forse oggetto di contratto con il costruttore) dell’”archi-star” di turno.

Come “chi è l’archi-star”? E’ quell’architetto che, per riconoscibilità stilistica acquisita grazie alla bellezza delle proprie linee e del proprio stile, caratterizza le costruzioni con l’inconfondibile propria cifra stilistica che, anche in ragione del non insignificante costo relativo, sarebbe davvero un peccato perdere per una “insensata” voglia di montare una capottina parasole gialla su muro bianco, oppure dipingere di lilla la facciata dell’edificio.

Tali clausole, dunque, hanno piena legittimità nel regolamento condominiale, quando qualificate come servitù reciproche.

I brevi appunti sopra riportati non sono tutti “farina del mio sacco” ma ho attinto a piene mani ad uno studio del consiglio nazionale del notariato che trovate a questo link.

chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.notariato.it/wp-content/uploads/Studio-37-2025Cmc_dss.pdf

Chiedete sempre al vostro notaio di fiducia.

Per l’Agenzia delle Entrate, il piccolo contadino non deve sapere quanto è buono il formaggio con le pere… soprattutto se possono essere conservati in fabbricati pertinenziali.

Sul finire del 2025, la giurisprudenza (tanto la Cassazione con l’Ordinanza 6178/2025, quanto la Corte di Giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia-Romagna con la sentenza 724/2025) ha stabilito che i fabbricati a servizio del fondo agricolo possono essere acquistati con le agevolazioni fiscali della PPC (Piccola Proprietà Contadina); ciò vale a dire pagando solo un’aliquota dell’1% d’imposta catastale (e 400 euro per le imposte di registro e ipotecaria).

Questa, di per sé, non è certo una novità perché così è previsto dalla vigente normativa; la novità risiede nell’aver dato ragione al contribuente contro l’Agenzia delle Entrate nella qualificazione di fabbricato destinato a pertinenza di un fondo agricolo o destinato ad agriturismo.

L’agenzia delle entrate aveva contestato, in entrambi i casi richiamati, l’applicazione dell’agevolazione PPC, evidenziando che il valore dei fabbricati era tale da non potersi dire di pertinenza del fondo, cioè, come prevede il codice civile nella definizione di pertinenza, al servizio del bene principale.

In altre parole, il fabbricato aveva un valore superiore a quello del fondo.

I giudici coinvolti, nel loro rispettive funzioni, hanno osservato come l’oggetto principale dell’agevolazione è il terreno agricolo, che attrae nel suo regime agevolato le relative pertinenze (fabbricati), definendo, così, che la pertinenza deve essere intesa in senso funzionale all’impresa agricola e non in senso strettamente economico giuridico.