– Beh, se parliamo di condominio abbiamo il rischio di andarci a litigare, ben si sa!
– Oddio, è vero che la materia condominiale è una tra le più litigiose, ma è anche vero che quanto qui ci diciamo è relativo poi solo a quello che può essere scritto nel regolamento.
– Ma di che regolamento parliamo? Di quello assembleare o di quello contrattuale?
Dunque… Sei in presenza di un regolamento assembleare, quando i vari articoli che lo costituiscono hanno ad oggetto regole di gestione delle parti comuni e della cosiddetta “vita condominiale”; è regolamento contrattuale, invece, quello che contiene regole che possano ridurre o aumentare i diritti sulle parti comuni o sulle singole porzioni immobiliari.
La materia del regolamento condominiale, in realtà, interessa marginalmente il lavoro del notaio, se non in un momento ben preciso, che è quello della vendita di porzioni di fabbricato da parte del costruttore. In altre parole, il costruttore ha edificato il fabbricato che, al termine della costruzione, è ancora tutto suo (è l’unico proprietario, quindi manca ancora il “con-dominio”). Con la vendita del primo appartamento (o altra unità immobiliare) nasce, quindi, il condominio: ci sono più proprietari.
Quasi sempre il notaio allega al primo atto di vendita fatto dal costruttore il regolamento condominiale; il costruttore ha già provveduto alla nomina dell’amministratore di condominio per il primo anno dalla nascita del condominio stesso.
Prima di andare oltre, preciso subito qui che non è ritenuto legittimo il comportamento del costruttore che riservi a sé la predisposizione del regolamento di condominio dopo la prima vendita, cioè dopo che il condominio è sorto.
E allora, dai!, ecco qualche nota in materia di regole condominiali
1) Animali domestici. Nessun regolamento di condominio, nemmeno col consenso unanime di tutti i condomini, può prevedere il divieto di possedere o detenere animali domestici.
Non desidero qui approfondire il tema se annoverare il pitone bianco nella categoria degli animali domestici, ma, con buona pace di chi si ritrae alla vista di un pelosetto a quattro zampe, è utile rammentare che dal 2022, anche la nostra Costituzione tutela gli animali, con il relativo diritto al rapporto affettivo uomo-animale domestico.
Ah, e non è lecita nemmeno la clausola, che, a questo punto, suonerebbe come una piccola vendetta, di impedire all’animale domestico l’uso dell’ascensore (ovviamente se accompagnato).
2) Esonero del costruttore di partecipare alle spese condominiali. Che dire? Se, per un momento, si può pensare che il costruttore abbia ragione, quando osserva che lui non è certo interessato all’utilizzo diretto delle parti condominiali (mica usa le scale o l’ascensore o il cortile) e, invece, è interessato a vendere le unità immobiliari a terzi soggetti, è pur vero che, fino a quel momento, rimane proprietario delle unità (ancora) invendute; quindi, è un condomino suo malgrado.
Come superare il contrasto di posizioni?
Si ritiene che sia possibile prevedere una clausola che per un tempo limitato (qualche anno), sia possibile convenire con ciascun acquirente delle singole porzioni di fabbricato che il costruttore, non possa godere, né direttamente né indirettamente, delle unità immobiliari invendute e, per questi motivi, non partecipare alle spese condominiali. Oltre a queste ipotesi, anche il costruttore deve necessariamente partecipare al pagamento dei contributi condominiali, proprio in ragione del fatto che è “ancora” condomino.
3) Utilizzo esclusivo del costruttore di parti condominiali. Ad esempio: uso gratuito e senza limiti di tempo della facciata per esporre insegne commerciali.
In fin dei conti, la soluzione in questo caso è relativamente semplice: al fine di evitare la violazione del principio stabilito dalla corte costituzionale del divieto di uso esclusivo di beni comuni (che violerebbe la disciplina dei diritti reali), risulta sufficiente che il costruttore determini con i condomini (ciascuno di loro), in modo preciso, la natura del diritto che gli viene riconosciuto; ad esempio, la costituzione di una servitù di uso, per quanto gratuita.
4) Clausole che limitano il libero utilizzo delle singole unità immobiliari:
– clausole che stabiliscono il divieto di una o più specifiche destinazioni per tutte le (o alcune delle) unità immobiliari dell’edificio;
– clausole che impongono una o più specifiche destinazioni (tendenzialmente) per tutte le unità immobiliari dell’edificio;
– clausole che proibiscono di esercitare determinate attività all’interno delle unità immobiliari (sciorinamento panni o battitura di tappeti da finestre o balconi, scuola di musica, canto, danza e ballo, ambulatorio medico, laboratorio di analisi cliniche, attività di albergo, pensione, foresteria, ecc.).
Valga qui un esempio per tutti, oggi particolarmente attuale, soprattutto se si fa riferimento al nostro capoluogo di provincia che soffre della carenza degli alloggi, sembra proprio a causa dell’utilizzo delle abitazioni come Bed & Breakfast (B&B).
Vietare tout court l’utilizzo di appartamenti come strutture B&B non è legittimo, proprio in quanto tale attività può bene essere esercitata a titolo non professionale, ma occasionale. La disciplina in materia è particolarmente complessa e oggi demandata alla legislazione regionale, con il risultato che… “paese che vai, usanza che trovi”.
Un suggerimento: espressamente prevedere nel regolamento contrattuale quali attività siano da considerarsi vietate e, facendo ciò, usare la massima precisione per definire la singola attività vietata, non potendo ricorrere a espressioni di genere (ad esempio: sono vietate le attività commerciali).
5) Il decoro architettonico. È possibile incappare in regolamenti condominiali che prevedano il rispetto di particolari regole di “estetica”. In ulteriori particolari casi, tali regole sono dettate proprio per rispettare la volontà (forse oggetto di contratto con il costruttore) dell’”archi-star” di turno.
Come “chi è l’archi-star”? E’ quell’architetto che, per riconoscibilità stilistica acquisita grazie alla bellezza delle proprie linee e del proprio stile, caratterizza le costruzioni con l’inconfondibile propria cifra stilistica che, anche in ragione del non insignificante costo relativo, sarebbe davvero un peccato perdere per una “insensata” voglia di montare una capottina parasole gialla su muro bianco, oppure dipingere di lilla la facciata dell’edificio.
Tali clausole, dunque, hanno piena legittimità nel regolamento condominiale, quando qualificate come servitù reciproche.
I brevi appunti sopra riportati non sono tutti “farina del mio sacco” ma ho attinto a piene mani ad uno studio del consiglio nazionale del notariato che trovate a questo link.
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Chiedete sempre al vostro notaio di fiducia.