Si sa che nel nostro Paese la “temporaneità” è vista con gli occhi dell’Eterno e così, da due decenni due, il legislatore propone in modo “straordinario” e “temporaneo” la possibilità di “affrancare” le plusvalenze immobiliari che si determinano dalla vendita di terreni edificabili e agricoli.
Norma vigente: Legge di Stabilità 30.12.2020 n. 178, art. 1, commi 1122 e 1123.
Cosa: terreni edificabili o agricoli.
Chi: coloro che possiedono il terreno non nell’esercizio di una impresa, quindi persone fisiche (anche comproprietari, nudi proprietari, usufruttuari) – enti non commerciali – società semplici che:
– non abbiamo prima d’ora affrancato il valore dei terreni;
– abbiano già precedentemente affrancato il valore, ma che ora devono vendere a prezzo superiore (in questo caso il pagamento dell’affrancamento viene fatto per la differenza tra quanto dovuto applicando l’attuale aliquota e quanto precedentemente pagato)
– abbiano già precedentemente affrancato il valore, ma che ora devono vendere a prezzo inferiore*. In questo caso, pensare di essere a posto con l’erario per aver già pagato di più, porta a costosi inconvenienti: l’Egenzia delle Entrate, infatti, ritiene che ci sia decadenza dal precedente affrancamento ai fini delle imposte dirette.
Attenzione: secondo l’Agenzia delle Entrate, gli eredi non possono avvantaggiarsi dell’affrancamento effettuato da un proprio dante causa deceduto e non possono nemmeno chiedere il rimborso di quanto pagato.
Plusvalenza reddituale. Imposte sui redditi: L’art. 67 del DPR 917/1986 (Testo Unico Imposte sui Redditi – TUIR) dispone, tra l’altro, che sono REDDITI diversi le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni agricoli (entro 5 anni dall’acquisto) o di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.
Affrancamento della plusvalenza: pagando l’11% del valore del terreno all’1.1.2021 determinato con perizia da farsi entro il 30.6.2021.
Pagamento: in una soluzione o in 3 rate annuali (con interesse del 3%) da pagarsi entro il 30.6 degli anni 2012, 2022 e 2023.
Compensazione: ci si domanda se il legislatore si sia dimenticato di riprodurre nella nuova norma quanto previsto precedentemente e, cioè, la compensazione con quanto pagato in occasione di precedenti operazioni di affrancamento.
E’ ritenibile che sia comunque possibile effettuare il pagamento di quanto oggi dovuto mediante anche compensazione con quanto precedentemente già pagato considerando la norma di cui all’art. 7, comma 2, lett. ee) e seguenti del DL 70/2011, convertito nella Legge 106/2011, in quanto incorporata nel vigente sistema normativo.
*In particolare: vendita di terreno a prezzo inferiore rispetto a quello periziato. dal 2013 (con conferma del 2015) l’Agenzia delle Entrate ritiene che per poter vendere ad un prezzo inferiore di quello periziato e per non decadere dalla disciplina dell’affrancamento del valore, si deve procedere secondo una di queste due alternative:
1) dichiarare in atto il valore di perizia, oltre al prezzo di vendita (che quindi è più basso) e su tale valore maggiore si calcolano le imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Risultato: l’acquirente paga imposte più alte calcolate sul maggior valore di perizia e non sul minor valore del prezzo pagato. Il venditore continua a godere del vantaggio derivante dall’aver provveduto ad affrancare il valore del terreno e, quindi, non si genera plusvalenza reddituale. Si evidenza come sia ritenuto necessario che nell’atto si faccia richiamo alla intervenuta perizia e rivalutazione del terreno;
2) il venditore si avvale della nuova procedura di affrancamento (che si ricorda scade il 30.6.2021) e paga l’imposta anche compensando con quanto precedentemente già pagato.
Da segnalare come la posizione dell’Agenzia sia stata valutata non condivisibile (e meno male!) dalla Corte di Cassazione con sentenza delle Sezioni Unite del 31.1.2020 n. 2321, con la quale, in sintesi, è stato affermato che non c’è decadenza del contribuente dal beneficio correlato al pregresso versamento dell’imposta sostitutiva, né la possibilità per l’Amministrazione finanziaria di accertare la plusvalenza secondo il valore storico del bene, quando il prezzo di vendita sia inferiore al valore precedentemente rivalutato.