Con 4 ordinanze, una in fila all’altra, la Corte di Cassazione ha trattato altrettanti casi in materia di agevolazioni prima casa, con piena soddisfazione del contribuente e un po’ meno per l’Agenzia delle Entrate.
Vediamole tutte.
La prima: n. 25761 del 22.9.2025. E’ legittimo richiedere e ottenere l’applicazione delle agevolazioni prima casa anche per l’acquisto di abitazioni che, al momento della stipula del contratto, siano ancora in corso di costruzione.
E fin qui… si potrebbe osservare che non ci sarebbe nulla di nuovo, anche se è assai positivo che sia stato rimarcato il punto.
La novità sta nella applicazione estensiva del principio anche al caso in cui, non solo l’abitazione si trovi in corso di costruzione, ma anche se l’abitazione sia ancora da costruire, cioè oggetto del trasferimento sia il terreno. Importante è il termine entro cui dovrà poi essere ultimata la costruzione: 3 anni dall’acquisto.
La seconda: n. 25863 del 23.9.2025. Si sa che se si vende una abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa prima che siano passati 5 anni, si decade dalle agevolazioni e si deve pagare al fisco la differenza con l’imposta ordinaria.
Ma se si vendesse o donasse solo l’usufrutto trattenendo la nuda proprietà?
E qui che la Cassazione porta la novità: non c’è decadenza! Il principio su cui si fonda la decisione è che, nel caso in questione, non c’è trasferimento della proprietà, ma solo del diritto di utilizzo diretto del bene (usufrutto).
La terza: n. 25866 del 23.9.2025. Da tempo è accettato che si possano acquistare, contemporaneamente o in momenti diversi, più unità abitative con richiesta di agevolazioni prima casa, a condizione però che entro 3 anni si proceda alla fusione in unica abitazione che non abbia i requisiti cosiddetti di lusso.
Con questa ordinanza la Cassazione ha stabilito che non è necessario che la fusione risulti anche dal Catasto, ma è sufficiente che il contribuente provi l’avvenuta unificazione.
La quarta: n. 25868 del 23.9.2025. E’ noto anche che si decade dalle agevolazioni quando vengono richieste per un acquisto (per intenderci, la “casa nuova”) da parte di chi sia già proprietario di una abitazione (la “casa vecchia”) già acquistata sempre con le agevolazioni prima casa.
Ma cosa succede se la “casa vecchia” venga destinata ad ufficio con cambio di destinazione d’uso fatto, anche soli pochi giorni del nuovo acquisto? Non c’è decadenza dalle agevolazioni!
Mi sembra di poter concludere che il file rouge che lega queste 4 ordinanze sia la “sostanza” e non la “forma”; l’applicazione, cioè, delle norme e dei principi in modo da comprendere l’intenzione del contribuente di volere acquistare o costruire la propria abitazione, purchè ovviamente in presenza dei requisiti soggettivi che la legge richiede, senza inutili approcci punitivi.
Contribuente – Agenzia delle Entrate: 4 – 0. Palla al centro.