1. Accertamento di Conformità: nozione
L’istituto dell’accertamento di conformità, disciplinato dagli artt. 36 e 36-bis del d.P.R. 380/2001 (TUE), consente di regolarizzare interventi edilizi eseguiti:
– senza titolo,
– in totale o parziale difformità,
– con variazioni rispetto ai titoli edilizie.
Il legislatore attribuisce la possibilità di ottenere un provvedimento in sanatoria, ove ricorrano i presupposti, ripristinando così la legalità del fabbricato.
Cosa ha introdotto il decreto “Salva Casa” (d.l. 69/2024 conv. l. 105/2024)?
Il “Salva casa” ha meglio precisato le regole per queste sanatorie “a regime” (cioè stabili e non temporanee), descrivendo 2 regimi per 2 gradi di “gravità” differenti degli abusi.
A – Art. 36 TUE – sanatoria per abusi più gravi, cioè realizzati:
– in assenza di permesso di costruire (pdc);
– in assenza SCIA alternativa al pdc (si definisce anche “SCIA pesante”) di cui all’art. 23, comma 01 (Il comma 01 dice: “In alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante segnalazione certificata di inizio di attività:
a) gli interventi di ristrutturazione di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c);
b) gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati;
c) gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche”);
– o in totale difformità dal pdc;
– o in totale difformità dalla SCIA alternativa.
Per “totale difformità” si intende che devono essere abusi tali da aver realizzato un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, plano-volumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.
B – Art. 36-bis TUE: sanatoria per abusi minori, cioè realizzati:
– in parziale difformità del pdc o della SCIA alternativa (pesante);
– con variazioni essenziali del pdc o della SCIA alternativa (pesante);
– o in assenza/difformità da SCIA semplice.
Per “parziali difformità” si intende che gli abusi si collocano tra i limiti delle tolleranze costruttive (art. 34-bis – vedi articolo relativo) e quelli delle variazioni essenziali (disciplinate a livello regionale).
Per “variazioni essenziali” si intende che gli abusi configurano interventi radicalmente diversi per caratteristiche costruttive o destinazione d’uso rispetto al titolo originario.
2. La “doppia conformità” e la “doppia conformità asimmetrica o semplificata”
Elemento centrale resta la verifica della doppia conformità e cioè:
A – nel caso di abusi più gravi (art. 36),
si può ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento abusivo risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente,
a – sia al momento della realizzazione dell’abuso,
b – sia al momento della presentazione della relativa domanda di sanatoria;
B – nel caso di abusi minori (art. 36 bis),
si può ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento abusivo risulti conforme,
a – alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria,
b – e alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’opera abusiva.
3. Condizioni per ottenere il titolo in sanatoria.
- Domanda: presentata dal proprietario o dal responsabile dell’abuso, entro il termine massimo prima dell’irrogazione delle sanzioni.
- Oblazione: condizione essenziale, ma l’effetto estintivo dell’illecito deriva solo dal rilascio del titolo.
- Rapporto con ordine di demolizione: se il Comune ha già emesso un ordine di demolizione dell’abuso, la domanda di sanatoria sospende solo temporaneamente l’efficacia dell’ingiunzione; in caso di rigetto, l’ordine riacquista efficacia.
- Effetti della sanatoria: dal lato urbanistico, regolarizza la costruzione; dal lato penale, estingue il reato edilizio.
- Natura del provvedimento: atto vincolato, privo di discrezionalità, basato sulla verifica della doppia conformità.
- Silenzio rigetto: il mancato provvedimento entro 60 giorni equivale a diniego.
- particolari ulteriori adempimenti per l’ottenimento della sanatoria degli abusi minori, sono richiesti al tecnico incaricato dal privato.
In pratica, con questa norma il legislatore consente la regolarizzazione di abusi solo formali (mancato titolo, ma conformità sostanziale), evitando demolizioni sproporzionate.
4. Cosa deve scrivere il Notaio nell’atto.
Il Salva Casa non ha modificato il contenuto dell’art. 46 d.P.R. 380/2001 che sancisce la nullità degli atti traslativi di diritti reali su immobili se non è indicato il titolo abilitativo o il provvedimento di sanatoria; quindi, negli atti notarili SI DEVONO indicare (menzionare) i dati:
– del titolo edilizio originario (permesso di costruire o SCIA alternativa – pesante);
– del provvedimento di accertamento di conformità ex art. 36 (per assenza di titolo o totale difformità), con attestazione del Comune circa la “doppia conformità”;
SI POSSONO, invece, menzionare i dati:
– del “provvedimento di accertamento di conformità ex art. 36-bis (per abusi minori: parziali difformità, variazioni essenziali, assenza/difformità da SCIA semplice), ma è assolutamente prudente che anche tali informazioni vengano inserite nell’atto al fine di documentare la completa regolarità edilizia del fabbricato oggetto dell’atto stesso, anche per evitare che l’acquirente possa subire danni per non essere stato compiutamente informato sugli eventuali abusi minori.
5. E nella nostra Regione Emilia Romagna?
Il legislatore regionale, con l’art. 15 della L.R. 5/2025, ha recepito le modifiche del Salva Casa, modificando l’art. 17 della legge 23/2004, il cui testo di riposta di seguito.
art. 17 – Accertamento di conformità
1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire in totale difformità da esso, ovvero in assenza della SCIA alternativa al permesso di costruire di cui all’articolo 13, comma 2 della legge regionale n. 15 del 2013 , o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 13, comma 3, e 14, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile può richiedere il rilascio del permesso in sanatoria o presentare una SCIA in sanatoria, rispettivamente nel caso di interventi soggetti a permesso di costruire ovvero a SCIA, se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
2. Qualora l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione delle opere, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 13, comma 3, e 14, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, può:
a) richiedere il rilascio del permesso in sanatoria, per gli interventi realizzati in parziale difformità o in variazione essenziale dal permesso di costruire;
b) presentare una SCIA in sanatoria, per gli interventi realizzati in parziale difformità o in variazione essenziale dalla segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire di cui all’articolo 13, comma 2 e per interventi in assenza, difformità o variazione essenziale dalla SCIA.
2.1. L’epoca di realizzazione dell’intervento di cui ai commi 1 e 2 è provata mediante la documentazione di cui all’articolo 10 bis, comma 4, della legge regionale n. 15 del 2013. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento mediante la documentazione indicata nel precedente periodo, il tecnico incaricato attesta nella modulistica regionale l’epoca di realizzazione, con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità, con riferimento alle caratteristiche costruttive delle opere realizzate e anche tenendo conto delle informazioni fornite dalla proprietà, senza la necessità di produrre ulteriore documentazione probatoria.
2 bis. Il permesso e la SCIA in sanatoria possono prevedere la preventiva attuazione, entro il congruo termine assegnato dallo Sportello unico, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per conformare le opere alla normativa urbanistica ed edilizia, tra cui la rimozione di quelle che non possono essere sanate e per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, superamento e non creazione delle barriere architettoniche di cui all’ articolo 23, comma 2, della legge regionale n. 15 del 2013.
2 ter. Nei casi in cui la sanatoria di cui al presente articolo sia subordinata a SCIA, trova applicazione quanto previsto dall’articolo 14 della legge regionale n. 15 del 2013.
2 quater. Nei casi in cui la sanatoria di cui al presente articolo sia subordinata al rilascio del permesso di costruire, trova applicazione il procedimento per il rilascio del permesso di costruire disciplinato dall’ articolo 18 della legge regionale n. 15 del 2013, fermo restando che il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia sulla richiesta con provvedimento motivato:
a) nelle ipotesi disciplinate dal comma 1 entro sessanta giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata;
b) nelle ipotesi disciplinate dal comma 2 entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Trova applicazione quanto previsto dai commi 14 e 15 dell’articolo 18 della legge regionale n. 15 del 2013 in tema di silenzio assenso.
2 quinquies. I termini di cui al comma 2 quater sono interrotti per una sola volta qualora nel corso dell’istruttoria l’ufficio rappresenti esigenze istruttorie, motivate e formulate in modo circostanziato, e ricomincia a decorrere dalla completa ricezione degli elementi istruttori richiesti.
3. Il permesso e la SCIA in sanatoria nei casi previsti dai commi 1 e 2 sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione:
a) nelle ipotesi di nuova costruzione e di ristrutturazione edilizia, del contributo di costruzione in misura doppia ovvero, in caso di esonero …, in misura pari a quella prevista dalla normativa regionale e comunale, e comunque per un ammontare non inferiore a 2.000 euro;
b) nelle ipotesi di interventi edilizi di recupero, anche in caso di esonero dal contributo di costruzione, del contributo di costruzione previsto dalla normativa regionale e comunale per gli interventi di ristrutturazione edilizia, e comunque per un ammontare non inferiore a 1.032 euro;
c) nei restanti casi, di una somma, da 1.032 euro a 10.328 euro, stabilita dallo Sportello unico per l’edilizia in relazione all’aumento di valore dell’immobile, valutato ai sensi dell’articolo 21, commi 2 e 2 bis. Qualora accerti che le opere in difformità non abbiano comportato un aumento del valore dell’immobile, omette tale valutazione e dispone l’applicazione della sanzione nel minimo edittale come sopra definito.
3 bis. Nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda:
a) l’ammontare delle oblazioni definite nelle lettere a) e b) del comma 3 è ridotto del venti per cento;
b) l’ammontare dell’oblazione definita nella lettera c) è stabilita dallo Sportello unico per l’edilizia in relazione all’aumento di valore dell’immobile, valutato ai sensi dell’articolo 21, commi 2 e 2 bis, in una somma da 516 euro a 5.164 euro.
3 ter. Gli effetti di sanatoria dei titoli previsti dal presente articolo si producono solo con l’integrale corresponsione della oblazione di cui ai commi 3 e 3 bis.
4. La richiesta del titolo abilitativo in sanatoria è accompagnata dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti, ai sensi dell’articolo 481 del codice penale, le necessarie conformità. In relazione alla normativa tecnica per l’edilizia, la conformità delle opere da sanare è dichiarata dal professionista abilitato con riferimento ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione delle medesime opere.
4 bis. Per le opere realizzate in assenza di autorizzazione paesaggistica o in difformità da essa, la sanatoria è subordinata all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento secondo quanto disposto dall’articolo 17 ter. Nei casi in cui il vincolo paesaggistico sia stato apposto in data successiva alla realizzazione delle opere oggetto della sanatoria trova applicazione quanto stabilito dall’articolo 17 ter, comma 4.
4 ter. Per gli immobili ubicati in zone classificate sismiche, trova applicazione quanto previsto dall’articolo 17 quater.
Per approfondimenti contatta pure lo Studio Notarile Carlo Camocardi.