Con l’entrata in vigore del Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69, noto come “Salva casa”, cambia radicalmente la disciplina dell’agibilità degli edifici. È una modifica che incide direttamente sul mercato immobiliare, perché tocca uno degli aspetti più delicati e spesso più lenti nella gestione delle compravendite e degli interventi edilizi.
Fino ad oggi, l’agibilità era un atto formale rilasciato dal Comune a seguito di un procedimento amministrativo, che iniziava con la presentazione della documentazione tecnica e proseguiva con le verifiche d’ufficio. Un percorso che, nella pratica, significava spesso attendere settimane o mesi, con la conseguenza di posticipare rogiti, concessioni di mutui o anche semplici locazioni.
Il “Salva casa” introduce invece la Segnalazione Certificata di Agibilità: è il tecnico incaricato, e non più il Comune, a dichiarare che l’immobile possiede i requisiti di legge in materia di:
– sicurezza,
– igiene,
– salubrità,
– risparmio energetico e
– conformità degli impianti.
Questo significa tempi molto più rapidi, perché la dichiarazione può essere resa immediatamente, senza passare dall’iter autorizzatorio dell’amministrazione.
Al riguardo, è stato osservato che la disciplina corrente non prevede né il rilascio di un apposito provvedimento espresso, né la formazione di un titolo avente natura provvedimentale mediante silenzio assenso.
Il permesso di costruire (PdC) e l’agibilità sono, poi, collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro:
– il PdC è finalizzato all’accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche
– l’agibilità ha, appunto, la funzione di accertare che l’immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico degli edifici e degli impianti.
Quando è obbligatoria:
– nuove costruzioni;
– ricostruzioni/sopraelevazioni (totali o parziali);
– interventi sugli edifici esistenti che incidono su sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, infrastrutturazione digitale.
In altri termini, è obbligatoria quando per gli interventi edilizi sia previsto:
– un permesso di costruire
– una segnalazione certificata di inizio attività.
Si ritiene che possa essere presentata la Segnalazione Certificata di Agibilità, se in presenza dei requisiti fissati rigorosamente dal legislatore, anche per manufatti realizzati in precedenza, ma per i quali, nonostante la mancata esecuzione di nuovi interventi edilizi, l’agibilità non era mai stata richiesta o ancora per manufatti oggetto di condono edilizio il cui iter di agibilità non era stato ancora ottenuto, indipendentemente dall’inizio o meno del procedimento relativo.
La mancata presentazione di tale segnalazione – a seguito di un intervento edilizio, che abbia quale presupposto un permesso di costruire o una s. c. i. a., quale titolo abilitativo immediatamente precedente da parte dei titolari o da parte dei loro eredi o aventi causa – comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa da euro 77 a euro € 464.
Non solo. L’utilizzo dell’unità immobiliare, funzionale alla sua destinazione, può essere iniziato da parte del titolare del diritto reale che lo legittima, infatti, solo dalla data stessa nella quale è presentata allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata di agibilità, corredata di tutta la prescritta documentazione, sopra descritta analiticamente.
Il cambiamento della disciplina normativa non si limita a un mero spostamento di competenze. La riforma incide anche sulla sostanza: la presenza di lievi difformità edilizie non preclude più la possibilità di dichiarare l’agibilità, a condizione che non incidano sugli aspetti strutturali, sulla sicurezza dell’edificio o sui requisiti igienico-sanitari.
Si tratta di una novità rilevante, perché evita che irregolarità minime – come piccoli scostamenti nelle misure di vani interni o modifiche di dettaglio alle finiture – blocchino l’utilizzo o la compravendita di un immobile.
Immaginiamo, ad esempio, un appartamento nel quale sia stato spostato un tramezzo interno di pochi centimetri rispetto al progetto autorizzato. In passato, questa difformità, pur non avendo alcun impatto sulla stabilità o sull’igiene dell’edificio, poteva generare lungaggini per ottenere l’agibilità. Oggi, con il nuovo meccanismo, il tecnico può attestare subito la sussistenza dei requisiti, permettendo al venditore di rispettare i tempi concordati con l’acquirente e alla banca di procedere con l’erogazione del mutuo.
Naturalmente, la semplificazione si accompagna a un rafforzamento della responsabilità del professionista che sottoscrive la dichiarazione. Dichiarazioni mendaci o rese con negligenza possono comportare conseguenze penali e disciplinari. È quindi essenziale, per venditori e acquirenti, affidarsi a tecnici qualificati e verificare attentamente la documentazione prima della stipula.
Infine, un breve passaggio sulla distinzione tra mancanza formale e mancanza sostanziale del SCA.
Si parla di inagibilità formale quando manca il certificato o la segnalazione certificata, pur trattandosi di un immobile tecnicamente idoneo all’uso. In questo caso la giurisprudenza tende a escludere che vi sia automaticamente un inadempimento grave o un’ipotesi di aliud pro alio: l’acquirente può certamente lamentare un pregiudizio economico, ma la risoluzione del contratto dipende dalla concreta gravità della mancanza. Se il documento viene rilasciato successivamente, viene meno la causa stessa di contestazione.
Diverso è il caso di inagibilità sostanziale, quando cioè l’immobile non rispetta i requisiti di sicurezza, igiene o salubrità. Qui la carenza incide direttamente sull’utilizzabilità del bene e può legittimare più facilmente la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo o altre forme di tutela.
È importante ricordare che il rilascio della certificazione di agibilità non sana eventuali abusi edilizi: la regolarità urbanistica resta oggetto di un controllo distinto, che può comportare l’intervento repressivo del Comune. L’acquirente che intenda agire in giudizio ha l’onere di provare i vizi, ma può beneficiare del termine decennale per far valere i rimedi, senza le decadenze brevi tipiche della garanzia per vizi.
Dal punto di vista notarile, la novità consente di chiudere più rapidamente le operazioni, ma richiede attenzione nella raccolta e nella conservazione degli atti e delle dichiarazioni, a tutela di entrambe le parti.
L’agibilità, in definitiva, resta un elemento chiave per garantire la piena commerciabilità dell’immobile: il “Salva casa” non ne riduce l’importanza, ma ne rende più snello l’ottenimento, con vantaggi concreti per il mercato e per i cittadini.
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