Nel nostro territorio il contratto preliminare viene anche definito “compromesso“, quasi a voler sottolineare che con questo tipo contrattuale le due parti sono riuscite a raggiungere un primo accordo che le unisce, componendo i diversi loro interessi: un compromesso, appunto.

Il contratto preliminare è un contratto preparatorio del futuro contratto definito; risponde all’esigenza delle parti di fissare i punti essenziali (ed eventualmente anche altri e ulteriori elementi accessori) del futuro assetto dei loro interessi, che risulterà definitivamente consolidato e realizzato solo con la stipula dell’atto definitivo.

Il contratto preliminare costituisce una fase non necessaria, ma spesso opportuna e utile, della sequenza di attività e atti che nasce dalle trattative tra due parti, portatrici di interessi contrapposti ma convergenti, e si conclude con la stipula del contratto definitivo.

All’interno di questa sequenza, in dipendenza della complessità degli interessi o della volontà delle parti, la prassi contrattuale ha inserito altre fasi che si possono realizzare per meglio comporre e organizzare gli interessi.

E’ frequente nella prassi immobiliare, ad esempio, che prima ancora del “compromesso”, la parte interessata all’acquisto formuli una “proposta di acquisto” indirizzata alla parte proprietaria dell’immobile.

Questo è quanto avviene soprattutto quando le parti conducono le trattative grazie all’intervento di un mediatore o di un agente immobiliare.

Nella prassi societaria, invece, quando oggetto delle trattative sono complessi aziendali o quote societarie, la stipula del contratto preliminare è preceduta dalla realizzazione dell’attività di valutazione delle attività, delle passività, nonchè dei singoli beni che compongono il patrimonio, così come dei libri sociali, dei bilanci e dei contratti in essere in modo, non solo da poter determinare il valore attuale del bene, ma anche la sua potenzialità di produrre ricavi nel futuro (attività descritta con l’espressione inglese “due diligence“, cioè diligenza dovuta).

Le trattative, seguite o meno dalla proposta di acquisto accettata, portano e fissare nel contratto preliminare gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo:

– identificazione delle parti;

– identificazione dell’oggetto dell’accordo: bene immobile, bene mobile, quota societaria, azienda …

– definizione del prezzo;

– data entro la quale stipulare il rogito (contratto definitivo);

– determinazione di una caparra confirmatoria per segnare la “serietà” dell’accordo;

– determinazione di eventuali acconti sul prezzo.

Il contratto preliminare può poi contenere altre clausole idonee a regolare particolari aspetti dell’accordo:

– condizioni sospensive o risolutive, quando l’accordo è subordinato ad un evento futuro ed incerto;

– termine essenziale di adempimento, quando una delle parti (o entrambe), vogliono evidenziare che la data fissata entro la quale stipulare il rogito non può essere prorogata;

– clausole penali, per determinare anticipatamente una somma che deve pagare quella parte che risultasse in ritardo nell’adempimento;

– recesso, quando viene concesso ad una delle parti (o ad entrambe) di sciogliere unilateralmente il contratto.

Forma del contratto

Il contratto preliminare può rivestire la forma della scrittura privata, con o senza autentica notarile, ovvero la forma dell’atto notarile.

L’art. 2645 bis e l’art. 2775 bis prevedono una disciplina specifica per il caso in cui il preliminare immobiliare venga stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata: è data alla parte promittente l’acquisto (parte contrattuale debole) una maggiore tutela verso la parte promittente la vendita (parte contrattuale forte), rispetto a quella derivante dal contratto che non rivesta la forma notarile.

Il legislatore ha previsto che il preliminare immobiliare stipulato con atto notarile o con sottoscrizioni autenticate dal Notaio, debba essere dal Notaio trascritto nei registri immobiliari; da tale attività deriva l’opponibilità ai terzi del contratto preliminare nel limite di 3 anni dalla trascrizione stessa.

Eventuali creditori o aventi causa dalla parte promittente la vendita non possono efficacemente “colpire”, con ipoteche, sequestri, pignoramenti o altre formalità pregiudizievoli, l’immobile oggetto del contratto preliminare.

Qualora poi non si dovesse arrivare alla stipula del contratto definitivo di compravendita, tutti i crediti vantati dalla parte promittente l’acquisto verso la parte promittente la vendita hanno un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto.

Il legislatore è intervenuto in questa materia con il D.Lgs 14/2019 che ha modificato il D.Lgs 122/2005 il quale disciplina i contratti preliminari immobiliari da concludersi tra un costruttore e un soggetto privato. Già la disciplina originaria del D.Lgs 122/2005 è stata scritta per aumentare le tutele della parte promittente l’acquisto prevendendo, tra l’altro, l’obbligo del rilascio della fidejussione bancaria o assicurativa, a garanzia di tutte le somme pagate e da pagarsi sino alla stipula dell’atto pubblico di compravendita, e l’obbligo della consegna polizza assicurativa decennale.

La modifica del 2019 ha imposto che tali contratti preliminari debbano essere esclusivamente stipulati per atto notarile quando abbiano ad oggetto fabbricati il cui titolo abilitativo alla costruzione sia stato richiesto o presentato dopo il 16.3.2019.