Ormai da più di 3 anni ogni persona che voglia vendere un fabbricato e si rivolga ad un Notaio con sede in Emilia Romagna, sente chiedersi dallo studio notarile di far predisporre e consegnare la DIchiarazione di COnformità edilizia e catastale (in sigla Di.Co.), chiamata, a volte, anche Attestazione di Regolarità Edilizia (A.R.E.).
Le reazioni incuriosite alle prime richieste sono state presto superate e tale prassi è diventata molto rapidamente la normalità.
Alla formazione del cittadino ha contribuito anche l’attività delle agenzie immobiliari e dei tecnici che hanno saputo far comprendere l’importanza di un documento, predisposto da un professionista, capace di superare i dubbi, le incertezze e, spesso, anche le preoccupazioni derivanti dalle tante dichiarazioni di garanzia che il venditore deve rendere in atto a favore del proprio acquirente.
D: Quali sono le garanzie che il venditore deve dare all’acquirente?
R: La legge impone rigide regole sulla circolazione dei fabbricati. Ponendo l’attenzione in particolare ai fabbricati, ci sono norme che applicano la sanzione più pesante, cioè la nullità dell’atto, qualora non vengano rispettate alcune norme in materia catastale e in materia edilizia. In altri casi poi, e sempre con riferimento alle stesse materie ora richiamate, se anche la vendita non sia affetta da nullità ma sia valida ed efficace, al venditore possono derivare conseguenze risarcitorie, anche gravi, a seguito della constatazione della presenza di abusi edilizi.
D: Quali sono le regole da rispettare in materia catastale?
R: All’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 (con il D.L. 31.5.2010 n. 78 convertito con modifiche nella legge 122/2010) è aggiunto il seguente comma:
“1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.”
Quindi, il venditore, anche qualora non sia un esperto tecnico, è chiamato a dichiarare, a pena di nullità, che i disegni catastali (planimetrie) e i dati catastali siano conformi a come è realmente la porzione di fabbricato che viene venduta.
D: C’è una misura minima di difformità che possa essere tollerata?
R: l’Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate), nell’interpretare la norma, ho provveduto a definire i limiti minimi di applicabilità della disciplina. Solo minime difformità possono essere tali da non comportare la nullità dell’atto, ma il problema sta nella difficoltà ad individuare se una difformità rientri o meno in quelle che siano tollerate.
D: E quali sono le regole le regole in materia edilizia?
R: Il complesso di norme che disciplinano l’attività edilizia è vasto e in continuo aggiornamento; tuttavia, anche a seguito di una sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione (la sentenza 8230 del 22 marzo 2019), è ora più facile individuare i casi in cui il fabbricato abbia vizi tali da non poter essere compravenduto, dai casi in cui la sua vendita risulti valida ed efficace, seppure possa poi comportare conseguenze risarcitorie a carico del venditore e a favore dell’acquirente.
L’attuale art. 46 del D.P.R. 380/2001 (c.d. Testo Unico dell’Edilizia), il precedente art. 17 della legge 47/1985 e l’ancora in vigore art. 40 della stessa legge 47/85 impongono al venditore di rendere al Notaio una dichiarazione contenente il riferimento agli estremi del permesso di costruire (o concessione ad edificare) o al permesso in sanatoria (o alla concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’art. 13 della L. 47/85), oppure la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che il fabbricato è stato costruito in data anteriore al 1.9.1967.
D: Chi è abilitato a predisporre la Di.Co.?
R: Il Notariato del Distretto di Modena è stato tra i primi promotori della Di.Co. e il Consiglio Notarile ha lavorato con gli Ordini degli Ingegneri, Geometri e Architetti per definire i soggetti competenti e il contenuto della dichiarazione stessa.
Il 30.1.2017 presso il Comune di Modena è stato sottoscritto il Protocollo di Intesa tra i Notai modenesi, i Geometri e gli Ingegneri, con l’obiettivo di garantire ai cittadini e ai professionisti coinvolti la certezza della regolarità urbanistica e dell’agibilità̀ dell’immobile.
La Di.Co. potrà essere predisposta dal tecnico seguendo il modello standard; il tecnico può anche discostarsi dal modello standard, ma, affinchè la dichiarazione possa assolvere allo scopo per cui è stata pensata, è necessario che il tecnico, effettuati i rilievi del fabbricato, fatto l’accesso agli atti catastali e comunali, attesti la rispondenza della costruzione alle norme, ovvero ne evidenzi i difetti.
D: Quindi il venditore deve sostenere il costo relativo alla predisposizione di questo documento?
R: Come prima detto, al venditore è assegnata dalla legge la responsabilità di vendere un fabbricato che risponda a determinati requisiti fissati dalla legge stessa. Quasi mai un venditore è in grado di poter verificare presso gli uffici competenti (Catasto e Ufficio tecnico comunale) l’assenza di abusi e di valutare l’entità delle eventuali difformità del proprio fabbricato.
Sostenere il costo della Di.Co. è assai vantaggioso rispetto ad incorrere in una nullità dell’atto o in un risarcimento danni da pagare all’acquirente.