Il 27 maggio scorso avevo dato qui notizia delle agevolazioni dedicate ai giovani under 36 per acquistare la propria prima casa. Il commento fatto era relativo al Decreto Legge 73/2021, poi convertito nella legge 23.7.20221 n. 106.
Ormai abituati alla poca chiarezza del legislatore, allora scrivevo dell’applicazione della nuova agevolazione evidenziando i non pochi dubbi che, a distanza di appena appena 4 mesi e mezzo, possono ora dirsi affrontati dall’Agenzia delle Entrate con la circolare 12/E del 14.10.2021.
L’interpretazione “ufficiale” dell’Agenzia, diretta ai propri uffici locali, anche se con un po’ di ritardo, è arrivata a fermare delle prassi non conformi alla corretta applicazione della volontà agevolativa del legislatore.
In particolare, per gli acquisti soggetti ad imposta di registro, gli uffici locali, con prassi non omogenee sul territorio nazionale, pur riconoscendo letteralmente l’esenzione dal versamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (perchè così testualmente indicato dalla norma), in modo non coerente con il sistema di tassazione di detti atti, hanno proceduto a chiedere all’acquirente il pagamento dell’imposta di bollo (euro 230,00) e/o la tassa ipotecaria (euro 90,00). E così i Notai hanno dovuto applicare tali tributi richiedendone il pagamento ai clienti.
Con la circolare 12/E è stata fatta chiarezza e ‘Agenzia ha detto che tali tributi non sono dovuti.
Per gli acquisti soggetti ad IVA, la Circolare ricorda che l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale è riferibile anche agli atti assoggettati a IVA, in virtù dell’espresso rinvio al citato comma 6, operato dal comma 7 del medesimo articolo e in coerenza con la ratio agevolativa della norma stessa.
Sarà pertanto possibile chiedere il rimborso all’Agenzia delle Entrate.
Oltre a questo, la circolare interviene per chiarire alcuni altri aspetti controversi.
Sull’ISEE. Il legislatore, oltre a limitare l’esenzione ai minori di anni 36 (compimento del 36° anno di età nell’anno successivo a quello in cui si è stipulato il rogito), ha anche previsto l’ulteriore requisito della titolarità di un ISEE inferiore ad euro 40.000,00 annui.
La circolare chiarisce che la norma agevolativa rinvia al regolamento di cui al DPCM n. 159 del 2013, in base al quale l’indicatore ISEE è calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (DSU), rapportati al numero dei soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare (ad esempio: l’indicatore ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio dell’anno 2019 per gli atti stipulati nel 2021 e a quelli dell’anno 2020 per gli atti stipulati nel 2022).
Nella circolare si legge anche: ”Atteso che la sussistenza del requisito ISEE deve riscontrarsi alla data di stipula del contratto, si ritiene che non sia possibile per un contribuente ottenere un ISEE che abbia una validità “retroattiva”, rilasciato sulla base di una DSU presentata in una data successiva a quella dell’atto (si pensi, ad esempio, a una richiesta effettuata nel marzo del 2022 a fronte di un atto stipulato nel gennaio 2022).
Il contribuente deve essere in possesso di un ISEE in corso di validità alla data del rogito e, pertanto, tale documento dovrà essere stato richiesto in un momento necessariamente antecedente alla stipula dello stesso, mediante la presentazione della relativa DSU in data anteriore (o almeno contestuale) all’atto. In proposito, si precisa che il contribuente, al momento della stipula dell’atto, deve dichiarare nello stesso di avere un valore ISEE non superiore a 40.000 euro e di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità o di aver già provveduto a richiederla, mediante presentazione di apposita DSU in data anteriore o almeno contestuale alla stipula dell’atto. A tal fine, è opportuno che nell’atto venga indicato il numero di protocollo dell’attestazione ISEE in corso di validità o, laddove questa non sia stata ancora rilasciata, il numero di protocollo della DSU presentata dal contribuente. L’attestazione ISEE alla quale occorre fare riferimento è, in via generale, quella ordinaria. Tuttavia, si ritiene che, al ricorrere dei requisiti previsti dal DPCM n. 159 del 2013 (richiamato dal comma 6 dell’articolo 64 del d.l. citato) possa essere considerato l’ISEE corrente.
Sugli acquisti soggetti ad IVA. La circolare illustra anche le modalità operative per la compilazione del modello PF 2021 quando si intende portare in compensazione il credito maturato già nell’anno in corso. L’alternativa è l’utilizzo del credito nella dichiarazione redditi 2022. Si ricorda che il credito è utilizzabile in compensazione solo quando la dichiarazione da presentare sia ”a debito”, in quanto il credito non è rimborsabile direttamente.
Sull’co-acquisto. La circolare interviene anche per rimarcare che, in caso di co-acquisto dell’immobile da parte di due o più soggetti, non tutti in possesso dei requisiti per godere dell’agevolazione under 36 in commento, il vantaggio fiscale si calcola pro-quota solo a vantaggio di colui che possa goderne. Avverte anche che per l’acquirente che non può utilizzare l’agevolazione si applica comunque l’imposta minima di euro 1.000,00.
Sul credito d’imposta per il ri-acquisto di altra abitazione con i requisiti prima casa e richiesta dell’agevolazione in commento. La circolare anche qui chiarisce che non spetta il credito derivante dalla vendita di una abitazione già acquistata con le agevolazioni prima casa e il successivo ri-acquisto entro l’anno successivo e questo perchè l’agevolazione under 36 fa godere di una completa esenzione in caso di acquisto soggetto ad imposta di registro, o di un credito di imposta per pari importo in caso di acquisti soggetto ad iva.