Definizioni di tolleranze costruttive ed esecutive
Tolleranze costruttive
Sono gli scostamenti considerati lievi rispetto a parametri edilizi fondamentali – quali altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri indici delle singole unità immobiliari – sempreché tali scostamenti rientrino nei limiti percentuali fissati dal legislatore.
Con il d.l. 76/2020 (conv. in l. 120/2020) e poi con il d.l. 69/2024 (“decreto Salva Casa”), il legislatore ha stabilito che non costituiscono violazione edilizia gli scostamenti contenuti entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo, con percentuali più ampie per gli interventi realizzati prima del 24 maggio 2024, proporzionate alla superficie utile dell’immobile.
La tolleranza costruttiva configura quindi una particolare ipotesi di non conformità che, in via eccezionale, non è qualificata come illecito edilizio.
Tolleranze esecutive (o di cantiere)
Sono invece irregolarità di natura esecutiva o geometrica, prive di rilevanza sostanziale, che possono emergere durante i lavori autorizzati. Vi rientrano:
- irregolarità geometriche;
- modifiche alle finiture di minima entità;
- diversa collocazione di impianti e opere interne;
- errori progettuali corretti in cantiere;
- errori materiali di rappresentazione progettuale.
Per essere considerate tali, devono ricorrere precise condizioni:
- non incidere sull’aspetto esteriore dell’edificio, sulle strutture portanti, sui dimensionamenti o sulle distanze inderogabili;
- non determinare aumenti di superficie;
- non violare normative tecniche di settore;
- non pregiudicare l’agibilità dell’immobile.
Le tolleranze esecutive, quindi, non sono mai legate a percentuali matematiche, ma alla natura minima e irrilevante delle difformità rispetto al titolo edilizio.
Le ricordate difformità edilizie del tutto peculiari, descritte nel precedente paragrafo, il cui perimetro è modulato in modo tipico, dall’art.34 bis TUE, devono essere dichiarate dal tecnico abilitato, “ai fini dell’attestazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare”, con una duplice modalità.
La dichiarazione del tecnico
In concreto, il tecnico certifica che l’immobile versa in stato legittimo, che non vi sono pertanto difformità rispetto al titolo edilizio in virtù del quale esso è stato realizzato o sanato o con il quale sono stati effettuati interventi successivi, fatta eccezione per i casi rientranti nello schema delle tolleranze, che in ogni caso devono essere esplicitati in tale sede.
Il terzo comma dell’art. 34 bis TUE specifica esattamente le modalità alternative che la dichiarazione tecnica può assumere:
1) nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie In tale caso, il tecnico la inserisce “ai fini dell’attestazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare” per il tramite degli appositi format – già esistenti negli schemi governativi unitari – nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie. Si tratta evidentemente di una dichiarazione funzionale all’effettuazione di ulteriori interventi edilizi, rispetto a quelli pregressi nei quali egli abbia avuto modo di verificare la sussistenza dei presupposti per l’applicazione, in concreto, delle regole in tema di tolleranze. Una tale modalità prescinde da eventuali ed ulteriori attività negoziali successive del proprietario, anche se non le esclude aprioristicamente. Si potrà, ad esempio, trattare anche del caso in cui alla presentazione di nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie, debba semplicemente seguire un ulteriore intervento edilizio o del caso in cui tale intervento da eseguirsi dalla parte venditrice, anticipi un atto traslativo successivo.
ovvero
2) con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali. In tale ipotesi la relazione tecnica non assume la forma di un format procedimentale, ma di una dichiarazione asseverata “apposita”, da allegarsi agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali. In tale caso, tale dichiarazione prescinde dall’esecuzione di nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie. Una dichiarazione siffatta, secondo le Linee Guida, è “funzionale ad attestare lo stato legittimo dell’immobile, e, quindi, ad escludere la sussistenza di irregolarità che possano precludere il rilascio o la formazione di un nuovo titolo edilizio ovvero ripercuotersi sui negozi giuridici indicati nella disposizione”. In particolare, il richiamo atecnico alla ripercussione sui negozi traslativi o divisionali indicati nella disposizione, va inteso nel senso che la presenza della relazione allegata al titolo ne esclude la possibilità di azionare strumenti rimediali, quali la risoluzione o l’azione quanti minoris, in via esemplificativa; va, invece, rilevato che, senz’altro, le eventuali ipotesi di nullità fuoriescono dal perimetro normativo in questione.
Non è, poi, precisato il contenuto di una siffatta dichiarazione tecnica, che al di là di peculiari formule procedimentali, dovrà senz’altro muoversi all’interno del perimetro normativo dettato dalla novella del 2020.
Secondo una recente impostazione, senza alcuna pretesa di completezza dovranno essere riportati: a) i dati del tecnico asseverante;
b) i dati catastali dei quali discenda l’esatta identificazione dell’immobile;
c) i titoli edilizi che hanno autorizzato gli interventi sull’immobile o sulle unità immobiliari o, in alternativa, la dichiarazione che non sono stati reperiti titoli abilitativi perché l’immobile è di remota costruzione e non è stato interessato ad interventi edilizi per i quali era necessario munirsi di titoli abilitativi, con riferimento alle fonti di cui all’art. 9 bis TUE;
d) le informazioni urbanistiche complete;
e) eventuali tolleranze costruttive o esecutive;
f) le eventuali note tecniche e
g) l’asseverazione vera e propria.
A che serve quindi questa dichiarazione?
Consente:
1 – di poter eseguire legittimamente ulteriori interventi edilizi
2 – di vendere dando al fabbricato un valore commerciale “pieno”
3 – di evitare al venditore le conseguenze derivanti da una richiesta di danni da parte dell’acquirente.
Nella nostra Regione Emilia Romagna.
Il legislatore regionale, con 18 della L.R. 5/2025, ha recepito le modifiche del Salva Casa, modificando l’art. 19 bis della legge 23/2004, il cui testo di riposta di seguito.
Art. 19 bis – Tolleranze costruttive
1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro … delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del due per cento delle misure previste nel titolo abilitativo. Gli scostamenti rispetto alle misure progettuali di cui al presente comma valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari.
1.1. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:
a) del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
b) del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
c) del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
d) del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;
e) del 6 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.
1.1.1. Ai fini del computo della superficie utile di cui al comma 1.1, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.
1 bis. Fuori dai casi di cui ai commi 1 e 1.1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e dimensionali di modesta entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne e le modifiche alle finiture degli edifici, eseguite nel passato durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina dell’attività edilizia di cui all’articolo 9, comma 3, della legge regionale n. 15 del 2013, … e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive ai sensi del primo periodo del presente comma il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
1 ter. Nell’osservanza del principio di certezza delle posizioni giuridiche e di tutela dell’affidamento dei privati, costituiscono altresì tolleranze costruttive le parziali difformità, realizzate nel passato durante i lavori per l’esecuzione di un titolo abilitativo, laddove si abbia la prova che la certificazione di conformità edilizia e di agibilità rilasciata o presentata nelle forme previste dalla legge sia avvenuta a seguito di sopralluogo volto all’accertamento e verifica delle opere realizzate da parte di funzionari incaricati nonché le parziali difformità rispetto al titolo abilitativo legittimamente rilasciato, che l’amministrazione comunale abbia espressamente accertato nell’ambito di un procedimento edilizio e che non abbia contestato come abuso edilizio o che non abbia considerato rilevanti ai fini dell’agibilità dell’immobile. È fatta salva la possibilità di assumere i provvedimenti di cui all’articolo 21-nonies della legge n. 241 del 1990, nei limiti e condizioni ivi previste.
1 quater. Le tolleranze di cui ai commi 1, 1.1, 1 bis e 1 ter del presente articolo realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili:
a) nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie, ai sensi del comma 5 dell’articolo 10 bis della legge regionale n. 15 del 2013;
b) con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
1 quinquies. Le tolleranze definite dal comma 1.1, relative ad interventi eseguiti in assenza di autorizzazione paesaggistica o in difformità da essa, sono soggette al regime previsto all’ articolo 2, comma 1, del regolamento Sito esterno di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 31 del 2017 Sito esterno.
1 sexies. Per le tolleranze costruttive che interessino immobili ubicati nelle zone classificate sismiche trova applicazione quanto stabilito nel precedente articolo 17 quater.
1 septies. Nei casi di dichiarazione delle tolleranze di cui al comma 1 quater, lettera b):
a) per gli immobili ubicati nelle zone classificate sismiche all’epoca di realizzazione delle opere, il tecnico abilitato allega all’attestazione che gli interventi aventi rilevanza strutturale rispettano le prescrizioni di cui alla sezione I del capo IV della parte II del d.p.r. 380/2001 Sito esterno, l’autorizzazione di cui all’ articolo 11 della legge regionale 19 del 2008 richiesta presso lo Sportello Unico o l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento rilasciata ai sensi dell’ articolo 94, commi 2 e 2-bis, del d.p.r. 380/2001 Sito esterno, ovvero, in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi da parte dello stesso Sportello Unico;
b) per le opere realizzate in data antecedente alla classificazione sismica del Comune, trova applicazione quanto previsto dal comma 2 dell’articolo 17 quater.
1 octies. L’applicazione delle disposizioni contenute nel presente articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi.
Per approfondimenti contatta pure lo Studio Notarile Carlo Camocardi.