Mutuo con surroga

Con il mutuo in surroga (operazione definita anche “surroga del mutuo” o “portabilità del mutuo”) si cambia il mutuo vecchio stipulato con la banca A (per brevità, banca che si lascia) con un mutuo nuovo stipulato con la banca B (per brevità, banca nuova).

L’operazione è oggi disciplinata nel Testo Unico Bancario (TUB – Legge 385/1993) all’art. 120 quater e consente alle persone fisiche e alle micro-imprese di cambiare la banca con la quale si aveva stipulato un contratto di mutuo.

La scelta di cambiare può essere determinata da una serie di condizioni che il cliente non gradisce più e che la banca non è in grado di modificare a vantaggio del cliente; in questo caso il cliente ha la possibilità di cercare altre banche che siano disponibili a offrigli condizioni diverse e migliori.

Non sempre una banca può essere interessata a concludere un mutuo in surroga; le valutazioni che fa la banca interpellata dal cliente per surrogarsi devono considerare la possibilità di vantaggio imprenditoriale, sia in modo oggettivo che soggettivo. La somma capitale residua che il cliente deve ancora restituire alla banca “vecchia” potrebbe essere di importo troppo basso per permettere una remunerazione sufficiente a coprire i costi dell’operazione stessa. Il cliente deve essere “interessante” per la banca nuova, cioè non deve trovarsi in condizioni di ritardi nel pagamento delle rate del mutuo o in altre condizioni che manifestino una diminuita capacità di adempiere al pagamento delle rate.

Una volta che la banca B (banca nuova) ha deciso di erogare il mutuo per surrogarsi alla banca A (banca che si lascia), tutti i costi sono a carico della banca B stessa (anche il compenso del Notaio).

La banca nuova può proporre al cliente di stipulare contratti accessori al mutuo in surroga.

Anche l’ipoteca originariamente concessa dal cliente a favore della banca A rimane valida ed efficace e, a seguito della stipula dell’atto di mutuo con surroga, il Notaio provvede ad una formalità (chiamata annotazione) nei registri immobiliari per rendere conoscibile che l’ipoteca è a garanzia della banca B.

Dovrebbe quindi ora essere chiaro che è questa una operazione che coinvolge 3 soggetti: cliente, banca A e banca B.

I rapporti contrattuali tra questi 3 soggetti possono svilupparsi secondo 2 schemi diversi tra loro.

1 – atto bilaterale con successiva quietanza. E’ questo il caso in cui il cliente si reca dal Notaio con la banca B per stipulare il mutuo nuovo. La somma che la banca B eroga è stata preventivamente calcolata dalla banca A quale debito residuo alla data di stipula del mutuo nuovo ed è trasferita alla banca A mediante bonifico.

Solo successivamente alla stipula del mutuo e dopo che il Notaio avrà provveduto a registrare l’atto all’Agenzia delle Entrate e inviato copia conforme alla banca A, quest’ultima provvederà a rilasciare quietanza della somma ricevuta dichiarando estinto il mutuo originario. Copia conforme dell’atto di quietanza ricevuto dal Notaio verrà unito alla copia conforme del mutuo nuovo e il tutto inviato ai registri immobiliari per effettuare la relativa annotazione.

2- atto trilaterale. E’ questo il caso in cui il cliente si reca dal Notaio con la banca B per stipulare il mutuo nuovo unitamente alla banca A, la quale contestualmente alla erogazione del mutuo, rilascia la quietanza e il Notaio può procedere subito alla registrazione e annotazione nei registri immobiliari.