1 – Cosa significa TRASCRIVERE?
Nel gergo giuridico la parola TRASCRIVERE significa inserire nei cosiddetti REGISTRI IMMOBILIARI il trasferimento (modifica o estinzione) di diritti che abbiamo ad oggetto degli IMMOBILI (fabbricati e terreni).
Ad esempio: si trascrivere la compravendita della proprietà di un appartamento, oppure lo scioglimento della comunione con l’assegnazione della proprietà di terreni e case in proprietà esclusiva, oppure ancora la costituzione di una servitù di passaggio.
2 – A che scopo si TRASCRIVERE?
La TRASCRIZIONE è fondamentale per garantire a chiunque la tranquillità e la CERTEZZA del proprio diritto.
Chi compra casa, oppure un terreno vuole essere tranquillo che, dopo aver comprato, nessuno possa vantare dei diritti su quella casa o su quel terreno.
Il codice civile realizza questo effetto di certezza con 2 regole:
– la regola della priorità della trascrizione e
– la regola della continuità delle trascrizioni.
Per la regola della priorità della trascrizione, chi trascrive il proprio diritto a seguito dell’acquisto fattone, può oppure a chiunque altro di esserne divenuto titolare.
Esempio: Tizio ha un debito verso Caio. Tizio vende a Sempronio un appartamento, libero da ipoteche. Sempronio acquista e il Notaio TRASCRIVE l’acquisto nei Registri Immobiliari. Caio vuole mettere ipoteca sull’appartamento di Tizio, ma non ci riesce perchè nei registri immobiliari risulta che l’appartamento non è più di Tizio ma di Sempronio, perchè il Notaio ha TRASCRITTO.
Caio, purtroppo per lui, è arrivato tardi.
Per la regola della continuità delle trascrizioni, un soggetto può opporre con efficacia il suo diritto su di un immobile a chiunque glielo contesti, ma solo se risultano trascritti tutti i precedenti passaggi, come in una lunga catena, dove ogni anello è la trascrizione di un passaggio di diritti (ad esempio, della proprietà di un appartamento o di un terreno).
Esempio: Tizio vende a Caio nel 1995 una casa e il Notaio trascrive la compravendita (primo anello della catena); poi Caio dona a Caietto nel 2010 la stessa casa e il Notaio trascrive la donazione (secondo anello della catena); Caietto muore nel 2024 e Mevio, suo figlio, diventa erede perchè decorrono 3 mesi senza che abbia rinunciato l’eredità. Manca qui un atto del Notaio (l’esempio continua nel paragrafo successivo)
3 – Perchè trascrivere l’accettazione di eredità?
In ambito di successione ereditaria la trascrizione dell’acquisto dell’eredità è fondamentale per poter poi disporre dei diritti immobiliari ereditati con efficacia e certezza.
Continuiamo l’esempio prima interrotto: Mevio, che ha ereditato dal padre Caietto, vuole vendere a Primo la casa ereditata.
Senza la trascrizione dell’accettazione dell’eredità a favore di Mevio e contro il defunto Caietto, l’acquisto di Primo NON potrebbe essere efficacemente opposto ai terzi.
Immaginiamo poi che si trovi successivamente un testamento di Caietto che lascia in legato all’amica Maria, la quale accetta e il Notaio ne trascrive l’accettazione. Maria ha diritto di rivendicare la casa acquistata da Primo e Primo non può farci nulla, se non chiedere i danni a Mevio.
Nell’esempio fatto manca l’ultimo anello della catena, quello relativo al passaggio da Caieto a Mevio.
Con la trascrizione dell’accettazione dell’eredità si realizza la continuità delle trascrizioni (ci costituisce anche l’ultimo anello della catena) e l’acquisto di Primo può essere efficacemente opposto a Maria.