Mi è già capitato di scrivere sul nostro sito (leggi qui) alcune note in tema di donazione e, in particolare, dell’attenzione che si deve avere quando si intende vendere o comprare un immobile che sia pervenuto al venditore con un atto di donazione.
La Corte di Cassazione è intervenuta con una sua sentenza introducendo, se mai ce ne fosse stato bisogno, un motivo in più per non sottovalutare la provenienza donativa.
Nel precedente post, brevemente ho indicato i perchè della necessità di preoccuparsi della natura della provenienza, che posso qui riassumere con l’espressione “tutela del legittimario”.
Ed è sulle conseguenze dell’attivazione della tutela del legittimario che la Cassazione, con la sentenza 32694/2019, ha stabilito che chi ha promesso di acquistare un immobile (nel caso un capannone) senza essere stato informato della sua provenienza donativa, può legittimamente rifiutarsi di procedere alla stipula dell’atto definitivo, con buona pace del promittente venditore, reo di aver taciuto tale circostanza.
I supremi giudici hanno indicato la ragione della loro decisione nei doveri di correttezza e buona fede nelle trattative tra il proprietario dell’immobile e il potenziale acquirente: la mancata informazione non permette al promissario acquirente la valutazione del rischio di patire la perdita del bene acquistato a causa dell’esercizio del diritto dei legittimari.
Non solo. La Corte fa memoria anche di una precedente sua altra sentenza (965/2019), il cui caso discusso nel merito aveva trovato nella tutela dei legittimari il motivo di accesso alle cure del giudice. Con tale pronuncia è stato stabilito che il mediatore è tenuto, ai sensi dell’art. 1759 c.c., a riferire ai contraenti la circostanza relativa alla provenienza da donazione dell’immobile oggetto della trattativa con il promittente alienante, in quanto relativa alla valutazione e alla sicurezza dell’affare (oltre al potenziale rischio futuro ed eventuale di aggressione del bene da parte dei legittimari, il potenziale acquirente si troverebbe limitato nell’accesso al credito). In assenza di tale informazione, al mediatore non spetta la provvigione.
In attesa che il legislatore porti avanti la tanto attesa riforma dei diritti dei legittimari, quando si intende compravendere un immobile, è oggi ancora più importante affidarsi al Notaio perchè si proceda con le dovute verifiche preventive, con la raccolta delle necessarie informazioni e, quindi, con l’adozione delle soluzioni migliori per concludere l’affare nella piena tutela e sicurezza di entrambe le parti.