Dopo tanti annunci è stato finalmente pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 25.5.2021 il Decreto Legge n. 73/2021.

L’art 64 è dedicato alle misure in favore dell’acquisto della casa di abitazione da parte dei giovani. La norma prende in considerazione le imposte relative alla compravendita, quelle relative al mutuo stipulato per finanziarne l’acquisto, i fondi di garanzia statali utili per garantire l’erogazione del mutuo e i fondi per la sospensione del pagamento dei mutui già in essere.

La norma è efficace da oggi (26.5.2021) fino al 30.12.2022.

Andiamo con ordine.

Agevolazioni tributarie per l’acquisto della “prima casa”

Per usufruire dell’agevolazione, è necessario che l’atto sia un atto pubblico notarile (rogito) di acquisto a titolo oneroso della proprietà, nuda proprietà usufrutto, uso e abitazione di “prima casa”, da parte di soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore ISEE non superiore a 40.000,00 euro annui.

Dal testo della norma è quindi possibile, a prima lettura, capire che i requisiti per aver diritto all’agevolazione sono i seguenti.

1 Atto notarile di acquisto della proprietà (o altro diritto reale) della “prima casa”, come definita dalle norme del Testo Unico dell’imposta di Registro (Art 1, nota II bis della Tariffa allegata al DPR 131/1986);

2 Soggetti: requisito anagrafico. Persone fisiche che non abbiano ancora compiuto 36 anni d’età nell’anno in cui l’atto è rogitato.

Quindi, per gli atti stipulati durante il 2021, l’agevolazione si applica per gli acquirenti nati dal giorno 1.1.1986 in avanti. Per gli atti che verranno stipulati durante il 2022, l’agevolazione si applicherà per gli acquirenti nati dal giorno 1.1.1987 in avanti.

Si ritiene che qualora l’acquisto venga effettuato da soggetti non tutti rientranti nella fascia di età per la quale sussiste il diritto all’agevolazione, le imposte dovranno essere pagate solo da coloro che non rientrano nella fascia agevolata e in misura proporzionale al diritto da questi acquistato.

3 Soggetti: requisito economico. L’acquirente che intenda richiedere l’utilizzo dell’agevolazione deve avere un valore ISEE che non superi la soglia di euro 40.000,00 annui.

4 Agevolazione. Se l’acquisto è soggetto ad imposta di registro, allora l’agevolazione consiste nella completa esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Se, invece, l’acquisto o soggetto ad IVA, allora l’agevolazione consiste nel credito di imposta pari all’IVA pagata al venditore. Tale credito di imposta potrà essere successivamente utilizzato per il pagamento di imposte derivanti da altri rapporti tributari, come elencati dalla norma stessa.

In questo caso è ragionevole ritenere che sia dovuto il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna), oltre all’imposta di bollo (euro 230,00) e ai tributi sulla trascrizione e voltura (euro 90,00). E’ tuttavia immaginabile che interverrà una interpretazione da parte dell’agenzia delle entrate.

5 Credito d’imposta per il riacquisto prima casa. L’acquirente deve porre una maggiore attenzione in materia di credito d’imposta derivante dal riacquisto di una “prima casa” e deve valutare con il Notaio le alternative.

6 Contratti preliminari. La normativa in esame non si applica ai contratti preliminari che, quindi, continuano ad essere assoggettati all’ordinario regime fiscale.

Quindi, se l’acquisto è soggetto ad imposta di registro, il risparmio è quindi pari al 2% del valore catastale, mentre se l’acquisto è soggetto a IVA il risparmio è del 4% del prezzo.

Agevolazioni tributarie per l’erogazione di finanziamenti per l’acquisto.

La norma poi prevede l’esenzione anche dall’imposta sostitutiva che deve essere versata in occasione della stipula di finanziamenti ottenuti per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di fabbricati, per i quali ricorrono tutti i requisiti “prima casa” e, in aggiunta a quelli, i requisiti sopra descritti e, cioè, il requisito anagrafico (nati dall’1.1.1986 in avanti, per mutui stipulati nel 2021, o dall’1.1.1987 in avanti, per mutui stipulati nel 2022, e avere un ISEE non superiore a 40.000,00 euro.

Il risparmio è quindi pari allo 0,25% sul capitale erogato dalla banca.