Impresa e ruolo del Notaio

L’impresa può essere esercitata in forma individuale o in forma collegiale. Quando più persone vogliono esercitare una impresa allo scopo di dividerne gli utili, allora deve essere costituita una società. In determinati casi previsti dal codice civile, la società può essere anche costituita da un solo socio; è questo il caso della società a responsabilità limitata unipersonale e della società per azioni unipersonale.

Coloro che intendono quindi costituire una società devono fare una serie di scelte affrontando diverse variabili e possibilità.

Insieme al Notaio e al Commercialista, ognuno per le rispettive competenze, i futuri soci, in considerazione del tipo di attività che si prefiggono di esercitare, devono valutare:

– l’importo del capitale iniziale da destinare all’attività;

– le quote di partecipazione, che possono essere proporzionali al capitale versato oppure non esserlo;

– eventuali beni da trasferire alla società diversi dal denaro, quali, ad esempio: automezzi, aziende già avviate, licenze o brevetti, immobili, veicoli…;

– la forma di amministrazione da adottare che può essere unipersonale (un solo amministratore), oppure con più amministratori che, a loro volta, possono decidere congiuntamente tutte le operazioni da compiere, oppure solo alcune individuate per tipologia o per valore;

– le regole per il trasferimento delle partecipazioni, lasciando la possibilità a ciascun socio di cedere a chi voglia oppure, al contrario, determinare prelazione e gradimento a favore degli altri soci;

– le regole da applicare nel caso un socio deceda al fine di far entrare o meno gli eredi in società;

– le regole che disciplinano il recesso e l’esclusione…

Oltre a questi, molti altri elementi possono essere di interesse dei futuri soci sin dal momento della costituzione qualora l’attività che intendono svolgere abbia particolari caratteristiche o abbia già dimensioni tali da suggerire l’adozione di strumenti e istituti giuridici specifici.

Dall’approccio a tutte le variabili indicate, ne deriva la scelta della forma di società:

– società di persone (società in nome collettivo, società in accomandita semplice);

– società di capitali (società a responsabilità limitata, società per azioni, società in accomandita per azioni);

– società cooperativa.

Fatte le necessarie scelte, i soggetti costituenti sottoscrivono il contratto di costituzione e adottano le regole sociali che vengono contenute in un documento chiamato “Statuto” per le società di capitali e “Patti sociali” per le società di persone.

Il Notaio svolge la funzione, quindi, di accompagnare i futuri soci nella scelta degli elementi costituenti la società e di effettuare il controllo di legalità delle regole che intendono adottare per far sì che la società acquisti la propria soggettività giuridica nel rispetto della normativa vigente.

La funzione del Notaio continua anche dopo la sottoscrizione dell’atto costitutivo con la predisposizione e invio al Registro Imprese competente per territorio dell’atto costitutivo, dello Statuto o dei Patti sociali, fornendo tutti i dati necessari per l’aggiornamento del Registro Imprese.

Oltre che nella fase costitutiva, il Notaio è chiamato ad intervenire in tutte le operazioni societarie più rilevanti durante la vita della società: modifiche del contratto o delle regole statutarie, operazioni sul capitale sociale di aumento o riduzione, trasformazioni, fusioni, scissioni, emissione di prestiti obbligazionari, trasferimento delle partecipazioni.

Il nostro Studio fornisce la consulenza necessaria per effettuare le valutazioni necessarie e le scelte migliori per la costituzione della società.

Atti Societari

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Andare a rogito ovvero l’atto pubblico notarile

Nel linguaggio comune, sottoscrivere un atto pubblico notarile equivale a “andare a rogito“. Il Notaio “fa i rogiti”.

Nel nostro dialetto, poi, “fer un rogit” (fare un rogito) identifica ancora una attitudine attenta nel fare le cose e, per questo, più lenta nell’esecuzione.

Oggi, grazie alla organizzazione dello studio notarile e all’utilizzo migliore delle tecnologie più moderne, chiedere al Notaio la predisposizione e stipula di un atto notarile, del rogito appunto, non è avviare un percorso certo nella data della partenza ma un po’ meno in quella dell’arrivo.

“Andare a rogito” oggi significa attivare una organizzazione di persone e mezzi coordinata dal Notaio che, in pochissimo tempo, a volte poche ore, effettua in modo preciso, puntale e affidabile tutte le verifiche e i controlli necessari per garantire la perfetta conclusione dell’incarico.

Il termine “rogito” deriva dal verbo latino rogare, cioè chiedere. Il Notaio, infatti, è richiesto di ricevere un determinato atto: una compravendita di un appartamento da parte di due giovani, oppure del capannone industriale come sede di una impresa, una donazione di immobili oppure di denaro, un testamento, la costituzione di una società, l’aumento del capitale sociale, una fusione tra più società, la cessione di una azienda come un bar oppure come una grande manifattura industriale.

L’atto pubblico è il documento redatto con le richieste formalità da un Notaio (o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l’atto è formato) e fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza del documento, nonchè delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti.

Alle norme del codice civile (articoli 2699 e 2700) si affiancano quelle della Legge Notarile.

Un atto pubblico è “prova legale“, cioè rientra tra le prove il cui effetto fuoriesce dall’ambito entro il quale opera il criterio del libero convincimento del giudice. L’atto pubblico fa prova fino a querela di falso, il che significa che il giudice deve tenerne conto senza alcuna libertà di opinione e questo fino a che la eventuale falsità del documento sia stata riconosciuta in un giudizio.

E’ “prova legale assoluta“, vale a dire è prova caratterizzata dal fatto che in nessun caso è ammessa prova contraria per vincerne l’efficacia.

La fede privilegiata data all’atto pubblico cade su determinati elementi dell’atto stesso: la provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato; la data, cioè il momento nel quale il documento pubblico è stato formato; il luogo della sua formazione; ed in genere tutto ciò che il pubblico ufficiale dichiara in atto
essere avvenuto alla sua presenza, cioè i fatti e dichiarazioni di parte.

In particolare le dichiarazioni di parte rese al Notaio e dallo stesso documentate nell’atto pubblico acquisiscono, come detto, la forza della fede pubblica e ciò nel senso di provare che sono stare rese.

Ben si comprende, quindi, la grande importanza che ha la forma pubblica del contratto: impedisce ad una parte di disconoscere di aver reso una determinata dichiarazione, di essere stata in certo posto, giorno e ora e nell’aver manifestato una determinata volontà.

Non solo. Qualora poi il contenuto della dichiarazione non fosse corrispondente alla verità, la reazione dell’ordinamento è decisa e forte descrivendo il reato di falso in atto pubblico che prevede la reclusione fino a 2 anni.

E’ compito del Notaio, inoltre, non solo confezionare un documento attribuendogli la forza ora descritta, ma anche collaborare con le parti, in modo equidistante, per rendere ogni clausola dell’atto conforme alla normativa vigente. E’ in questo momento che si manifesta la formazione giuridica qualificata che porta l’attività consulenziale notarile ad essere richiesta anche prima e al di là della redazione dell’atto stesso.

Compravendita – Permuta

Ogni volta che si va a fare la spesa si conclude un contratto di compravendita.

Il contratto di compravendita è quello che più caratterizza la vita quotidiana della nostra società ed in molti casi la legge non richiede l’adozione di alcuna forma in particolare. Acquistare il giornale in edicola è concludere una compravendita in forma orale.

In altri casi, invece, la legge richiede la forma scritta.

In particolare, per acquistare un immobile (fabbricato o terreno che sia) è necessaria la forma scritta.
Venditore e acquirente possono rispettivamente vendere e comprare una casa sottoscrivendo un contratto in forma di semplice scrittura privata.

Questo contratto scritto di compravendita, affinché poi possa essere conosciuto e reso opponibile ai terzi, cioè forte di fronte a pretese di terzi soggetti che pretendano di vantare diritti contrari, deve essere stipulato per atto pubblico e trascritto nei Registri Immobiliari.

La permuta è un contratto simile alla compravendita: al posto di pagare un corrispettivo in denaro al venditore
(cosa contro prezzo), le parti si scambiano due cose: due immobili, un immobile contro una bene mobile. E’ anche possibile che le parti decidano di scambiare un immobile contro l’assunzione di un obbligo di compiere una determinata attività (immobile in cambio di opere di costruzione).

La funzione del Notaio è duplice:

giuridica consulenziale: dopo aver indagato la volontà delle parti e compreso le loro reali volontà contrattuali, si preoccupa di realizzare l’istruttoria eseguendo le verifiche presso il catasto e i registri immobiliari, verifica l’assenza di gravami pregiudizievoli quali ipoteche, pignoramenti, sequestri e identifica l’immobile con i suoi precisi dati catastali; raccoglie tutte le informazioni necessarie relative alle pratiche edilizie, chiedendo al venditore di far produrre ad un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto) la certificazione di conformità edilizia e catastale; invita le parti a verificare la situazione della contribuzione condominiale
e l’esistenza di delibere condominiali da eseguire; esegue ogni altro controllo necessario o anche solo prudente al fine di consentire di “vendere e comprare bene”; determina le imposte e tasse a cui è assoggettato la vendita individuando e calcolando le agevolazioni fiscali spettanti alle parti;

pubblica: attribuisce al contratto la forma forte di atto pubblico con l’effetto di fare piena prova, fino a querela di falso, della provenienza del documento, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti.

Atti Immobiliari

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Contratto preliminare

Nel nostro territorio il contratto preliminare viene anche definito “compromesso“, quasi a voler sottolineare che con questo tipo contrattuale le due parti sono riuscite a raggiungere un primo accordo che le unisce, componendo i diversi loro interessi: un compromesso, appunto.

Il contratto preliminare è un contratto preparatorio del futuro contratto definito; risponde all’esigenza delle parti di fissare i punti essenziali (ed eventualmente anche altri e ulteriori elementi accessori) del futuro assetto dei loro interessi, che risulterà definitivamente consolidato e realizzato solo con la stipula dell’atto definitivo.

Il contratto preliminare costituisce una fase non necessaria, ma spesso opportuna e utile, della sequenza di attività e atti che nasce dalle trattative tra due parti, portatrici di interessi contrapposti ma convergenti, e si conclude con la stipula del contratto definitivo.

All’interno di questa sequenza, in dipendenza della complessità degli interessi o della volontà delle parti, la prassi contrattuale ha inserito altre fasi che si possono realizzare per meglio comporre e organizzare gli interessi.

E’ frequente nella prassi immobiliare, ad esempio, che prima ancora del “compromesso”, la parte interessata all’acquisto formuli una “proposta di acquisto” indirizzata alla parte proprietaria dell’immobile.

Questo è quanto avviene soprattutto quando le parti conducono le trattative grazie all’intervento di un mediatore o di un agente immobiliare.

Nella prassi societaria, invece, quando oggetto delle trattative sono complessi aziendali o quote societarie, la stipula del contratto preliminare è preceduta dalla realizzazione dell’attività di valutazione delle attività, delle passività, nonchè dei singoli beni che compongono il patrimonio, così come dei libri sociali, dei bilanci e dei contratti in essere in modo, non solo da poter determinare il valore attuale del bene, ma anche la sua potenzialità di produrre ricavi nel futuro (attività descritta con l’espressione inglese “due diligence“, cioè diligenza dovuta).

Le trattative, seguite o meno dalla proposta di acquisto accettata, portano e fissare nel contratto preliminare gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo:

– identificazione delle parti;

– identificazione dell’oggetto dell’accordo: bene immobile, bene mobile, quota societaria, azienda …

– definizione del prezzo;

– data entro la quale stipulare il rogito (contratto definitivo);

– determinazione di una caparra confirmatoria per segnare la “serietà” dell’accordo;

– determinazione di eventuali acconti sul prezzo.

Il contratto preliminare può poi contenere altre clausole idonee a regolare particolari aspetti dell’accordo:

– condizioni sospensive o risolutive, quando l’accordo è subordinato ad un evento futuro ed incerto;

– termine essenziale di adempimento, quando una delle parti (o entrambe), vogliono evidenziare che la data fissata entro la quale stipulare il rogito non può essere prorogata;

– clausole penali, per determinare anticipatamente una somma che deve pagare quella parte che risultasse in ritardo nell’adempimento;

– recesso, quando viene concesso ad una delle parti (o ad entrambe) di sciogliere unilateralmente il contratto.

Forma del contratto

Il contratto preliminare può rivestire la forma della scrittura privata, con o senza autentica notarile, ovvero la forma dell’atto notarile.

L’art. 2645 bis e l’art. 2775 bis prevedono una disciplina specifica per il caso in cui il preliminare immobiliare venga stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata: è data alla parte promittente l’acquisto (parte contrattuale debole) una maggiore tutela verso la parte promittente la vendita (parte contrattuale forte), rispetto a quella derivante dal contratto che non rivesta la forma notarile.

Il legislatore ha previsto che il preliminare immobiliare stipulato con atto notarile o con sottoscrizioni autenticate dal Notaio, debba essere dal Notaio trascritto nei registri immobiliari; da tale attività deriva l’opponibilità ai terzi del contratto preliminare nel limite di 3 anni dalla trascrizione stessa.

Eventuali creditori o aventi causa dalla parte promittente la vendita non possono efficacemente “colpire”, con ipoteche, sequestri, pignoramenti o altre formalità pregiudizievoli, l’immobile oggetto del contratto preliminare.

Qualora poi non si dovesse arrivare alla stipula del contratto definitivo di compravendita, tutti i crediti vantati dalla parte promittente l’acquisto verso la parte promittente la vendita hanno un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto.

Il legislatore è intervenuto in questa materia con il D.Lgs 14/2019 che ha modificato il D.Lgs 122/2005 il quale disciplina i contratti preliminari immobiliari da concludersi tra un costruttore e un soggetto privato. Già la disciplina originaria del D.Lgs 122/2005 è stata scritta per aumentare le tutele della parte promittente l’acquisto prevendendo, tra l’altro, l’obbligo del rilascio della fidejussione bancaria o assicurativa, a garanzia di tutte le somme pagate e da pagarsi sino alla stipula dell’atto pubblico di compravendita, e l’obbligo della consegna polizza assicurativa decennale.

La modifica del 2019 ha imposto che tali contratti preliminari debbano essere esclusivamente stipulati per atto notarile quando abbiano ad oggetto fabbricati il cui titolo abilitativo alla costruzione sia stato richiesto o presentato dopo il 16.3.2019.

Divisione

E’ frequente che i diritti immobiliari siano intestati a più soggetti e questo può accadere a seguito del decesso di un genitore, di un parente o del “famoso” zio d’America, oppure può accadere per aver effettuato l’acquisto direttamente in comunione con altre persone, ad esempio con un amico o con un familiare.

La situazione di contitolarità della proprietà (cosiddetta comproprietà) o di altro diritto reale (nuda proprietà, usufrutto, proprietà superficiaria) è dall’ordinamento accettata e tutelata fintantoché i co-titolari stessi intendano mantenere tale stato di comunione.

E’ sufficiente che anche un solo co-titolare preferisca sciogliere lo stato di comunione, che l’ordinamento mette disposizione le soluzioni per perseguire questo scopo. In caso di mancanza di accordo sul come procedere alla divisione o sul valore da assegnare ai beni da dividersi, il percorso che dovrà essere intrapreso sarà giudiziale con la proposizione di una domanda di divisione giudiziale e sarà il giudice ad emettere il provvedimento che scioglie lo stato di comunione.

Quando invece tutti i co-titolari si trovano d’accordo per sciogliere la comunione o l’eventuale disaccordo è componibile, allora è il Notaio e non il giudice ad occuparsi di predisporre l’atto pubblico di divisione volontaria.

La funzione del Notaio è duplice:

giuridica consulenziale: dopo aver indagato la volontà delle parti e compreso le loro reali volontà contrattuali, si preoccupa di realizzare l’istruttoria eseguendo le verifiche presso il catasto e i registri immobiliari, verifica l’assenza di gravami pregiudizievoli quali ipoteche, pignoramenti, sequestri e identifica gli immobili da dividersi con i loro precisi dati catastali; raccoglie tutte le informazioni necessarie relative alle pratiche edilizie, chiedendo ai condividenti di far produrre ad un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto) la certificazione di conformità edilizia e catastale; invita le parti a verificare la situazione della contribuzione condominiale e l’esistenza di delibere condominiali da eseguire; esegue ogni altro controllo necessario o anche solo prudente al fine di consentire di “dividere bene”; determina le imposte e tasse a cui è assoggettata la divisione;

pubblica: attribuisce al contratto la forma forte di atto pubblico con l’effetto di fare piena prova, fino a querela di falso, della provenienza del documento, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti.

Atti Immobiliari

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Mutuo

Con il contratto di mutuo una parte ottiene dall’altra una somma di denaro (o di altre cose fungibili) obbligandosi a restituirla in un determinato lasso di tempo.

E’ mutuo quindi ogni operazione che comporti il trasferimento di una somma, non solo quello che si stipula con la banca, ma è mutuo anche quando la somma viene data dai genitori al figlio, se è previsto che il figlio la restituisca, magari senza interessi.

Frequente è però la conclusione del contratto di mutuo con una banca e questo può essere fatto sia per finanziare l’acquisto di un immobile (abitativo con o senza agevolazioni “prima casa”, fabbricato industriale, terreno), oppure per ripristinare la propria liquidità personale o aziendale, oppure per finanziare la realizzazione di un progetto di sviluppo aziendale.

Alcuni parametri possono orientare il mutuatario (colui che riceve la somma di denaro) verso un istituto piuttosto che un altro:

– importo del capitale erogato;

– durata;

– tasso di interesse;

– spese di istruttoria;

– commissione di anticipata estinzione;

– servizi accessori quali la polizza di assicurazione sulla vita o in caso di incapacità sopravvenuta.

In particolare e solitamente, il tasso di interesse è il parametro che attrae maggiormente l’attenzione del mutuatario.

E’ composto di due elementi:

– spread

– indice di riferimento.

Lo spread è il margine di remunerazione a favore della banca, cioè il corrispettivo che la banca, quale impresa, incassa per aver eseguito la propria attività di impegno del denaro.

Gli indici di riferimento sono parametri finanziari che determinato in modo matematico il costo del denaro; in altre parole, è il costo che la banca sostiene per procurarsi il denaro.

Vengono utilizzati oggi quasi esclusivamente l‘EURIRS, per i mutui a tasso fisso, e l’EURIBOR, per i mutui a tasso variabile).

EURIBOR è l’acronimo di Euro Interest Offered Rate.

E’ il tasso di interesse che matura su un deposito effettuato tra banche. Le banche effettuano tra loro operazioni finanziarie, tra le quali depositi di denaro. La banca A che ricevere dalla banca B in deposito una somma di denaro, riceve dalla banca B gli interessi maturati sulla somma depositata.

E’ questo un meccanismo che consente alle banche che si trovano nella necessità di avere maggiore liquidità per perseguire le strategie imprenditoriali scelte di trovare il denaro necessario presso altre banche che, al contrario, si trovano in condizioni di eccesso di liquidità rispetto alle proprie strategie.

Quando sul mercato del denaro c’è troppa liquidità, allora i tassi che vengono pagati dalle banche depositarie alle banche depositanti si abbassano. E’ la situazione in cui ci troviamo da alcuni anni a questa parte.

L’Euribor è, quindi, la media calcolata dall’European Banking Federation (EBF) dei tassi di interesse ai quali vengono effettuati a termine i depositi tra banche.

EURIRS è l’acronimo di Euro Interest Rate Swap.

Poichè la denominazione estesa stessa “spiega” che l’Eurirs è il tasso di interesse (interest rate) degli swap, per capire, seppure sommariamente, come è calcolato questo indice, è necessario sapere cosa sono gli Swap.

Il verbo inglese “to swap” è tradotto in italiano con il verbo “scambiare qualcosa con qualcos’altro”.

Per quanto qui interessa, uno “swap” è un contratto finanziario derivato, cioè un contratto il cui oggetto è un altro rapporto finanziario. In particolare è un contratto con il quale le due controparti A e B decidono di scambiarsi somme di denaro.

Il contratto swap (di denaro) è l’accordo di scambio, da farsi in date future e prefissate e fino a una determinata scadenza, di flussi di denaro calcolati applicando tassi di interesse diversi a una somma prestabilita: il cosiddetto capitale nozionale.

Il capitale nozionale è solo un parametro che serve per determinare l’entità dei flussi, ma nessuna delle due parti lo versa all’altra.

Nel contratto swap il flusso di denaro che il soggetto A deve versare al soggetto B è calcolato applicando un tasso di interesse fisso (che quindi rimane costante per tutta la durata del contratto) al capitale nozionale, mentre il flusso di denaro che il soggetto B deve versare al soggetto A è calcolato applicando un tasso di interesse variabile (normalmente un tasso Euribor, che quindi varia nel tempo, normalmente incrementato di uno spread) al capitale nozionale.

Di conseguenza, quando il tasso variabile sale sopra il tasso fisso, il soggetto A riceve la differenza variabile-fisso applicata al capitale nozionale, mentre quando il tasso variabile scende sotto il tasso fisso, è il soggetto B a ricevere la differenza fisso-variabile applicata al capitale nozionale.

Questo tipo di contratto ha, quindi, una funzione protettiva per la banca che eroga un mutuo (mutuo A) al cliente finale applicando un tasso fisso: infatti se il costo che banca deve sostenere per approvvigionarsi di denaro aumentasse durante la vita del mutuo A, la banca si verrebbe a trovare in una condizione di perdita (limitatamente al mutuo A).

Per compensare questa eventuale perdita che potrebbe generarsi durante la vita del mutuo A, la banca conclude, con altro intermediario finanziario, uno swap in forza del quale le due parti convengono un tasso fisso che la Banca deve versare all’intermediario finanziario su un capitale nozionale pari a quello erogato con il mutuo e riceve dall’intermediario finanziario un interesse variabile calcolato sempre sul capitale nozionale.

A questo punto, qualora dovesse realizzarsi l’ipotesi di aumento dei tassi di interesse, la Banca subirebbe una perdita rispetto al mutuo A, che verrebbe compensata dall’incasso dell’interesse variabile dallo swap.

Questa operazione, così schematizzata, viene attuata dalle banche considerando la totalità dei mutui a tasso fisso che propongono alla clientela.

Per concludere, quindi, l’indice Eurirs, che viene sommato allo spread per determinare il tasso di interesse “finito” da applicarsi al mutuo al cliente, è la media calcolata giornalmente dalla European Banking Federation facendo dei tassi convenuti tra le banche nei contratti swap.

Entrambi i calcoli di media per determinare l’Euribor e l’Eurirs vengo effettuati utilizzando le informazioni delle maggiori banche europee e la media è calcolata con riferimento a periodi di 1, 3, 6 e 12 mesi.

Atti Immobiliari

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Mutuo con surroga

Con il mutuo in surroga (operazione definita anche “surroga del mutuo” o “portabilità del mutuo”) si cambia il mutuo vecchio stipulato con la banca A (per brevità, banca che si lascia) con un mutuo nuovo stipulato con la banca B (per brevità, banca nuova).

L’operazione è oggi disciplinata nel Testo Unico Bancario (TUB – Legge 385/1993) all’art. 120 quater e consente alle persone fisiche e alle micro-imprese di cambiare la banca con la quale si aveva stipulato un contratto di mutuo.

La scelta di cambiare può essere determinata da una serie di condizioni che il cliente non gradisce più e che la banca non è in grado di modificare a vantaggio del cliente; in questo caso il cliente ha la possibilità di cercare altre banche che siano disponibili a offrigli condizioni diverse e migliori.

Non sempre una banca può essere interessata a concludere un mutuo in surroga; le valutazioni che fa la banca interpellata dal cliente per surrogarsi devono considerare la possibilità di vantaggio imprenditoriale, sia in modo oggettivo che soggettivo. La somma capitale residua che il cliente deve ancora restituire alla banca “vecchia” potrebbe essere di importo troppo basso per permettere una remunerazione sufficiente a coprire i costi dell’operazione stessa. Il cliente deve essere “interessante” per la banca nuova, cioè non deve trovarsi in condizioni di ritardi nel pagamento delle rate del mutuo o in altre condizioni che manifestino una diminuita capacità di adempiere al pagamento delle rate.

Una volta che la banca B (banca nuova) ha deciso di erogare il mutuo per surrogarsi alla banca A (banca che si lascia), tutti i costi sono a carico della banca B stessa (anche il compenso del Notaio).

La banca nuova può proporre al cliente di stipulare contratti accessori al mutuo in surroga.

Anche l’ipoteca originariamente concessa dal cliente a favore della banca A rimane valida ed efficace e, a seguito della stipula dell’atto di mutuo con surroga, il Notaio provvede ad una formalità (chiamata annotazione) nei registri immobiliari per rendere conoscibile che l’ipoteca è a garanzia della banca B.

Dovrebbe quindi ora essere chiaro che è questa una operazione che coinvolge 3 soggetti: cliente, banca A e banca B.

I rapporti contrattuali tra questi 3 soggetti possono svilupparsi secondo 2 schemi diversi tra loro.

1 – atto bilaterale con successiva quietanza. E’ questo il caso in cui il cliente si reca dal Notaio con la banca B per stipulare il mutuo nuovo. La somma che la banca B eroga è stata preventivamente calcolata dalla banca A quale debito residuo alla data di stipula del mutuo nuovo ed è trasferita alla banca A mediante bonifico.

Solo successivamente alla stipula del mutuo e dopo che il Notaio avrà provveduto a registrare l’atto all’Agenzia delle Entrate e inviato copia conforme alla banca A, quest’ultima provvederà a rilasciare quietanza della somma ricevuta dichiarando estinto il mutuo originario. Copia conforme dell’atto di quietanza ricevuto dal Notaio verrà unito alla copia conforme del mutuo nuovo e il tutto inviato ai registri immobiliari per effettuare la relativa annotazione.

2- atto trilaterale. E’ questo il caso in cui il cliente si reca dal Notaio con la banca B per stipulare il mutuo nuovo unitamente alla banca A, la quale contestualmente alla erogazione del mutuo, rilascia la quietanza e il Notaio può procedere subito alla registrazione e annotazione nei registri immobiliari.

Atti Immobiliari

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Ipoteca e cancellazione dell’ipoteca

L’ipoteca è un diritto di garanzia che viene iscritto nei registri immobiliari su beni immobili (o anche su beni mobili registrati al PRA) e concede al creditore garantito il diritto di essere soddisfatto con priorità sul ricavato dell’eventuale vendita forzata del bene.

L’iscrizione nei registri immobiliari è finalizzata a rendere opponibile ai terzi la garanzia concessa e, quindi, impedire al proprietario stesso o a terzi soggetti di compiere atti che abbiano ad oggetto l’immobile ipotecato.

Nel gergo giuridico/bancario viene definita anche come gravame o formalità pregiudizievole.

Nell’attività di istruttoria di un atto avente ad oggetto immobili, il Notaio procede a verificare che non gravino sugli immobili stessi ipoteche, oltre ad altre formalità che possano comunque comportare un pregiudizio alla bontà dell’acquisto.

Il codice civile definisce tre tipi di ipoteca:

– ipoteca volontaria;

– ipoteca giudiziale;

– ipoteca legale.

L’ipoteca volontaria è quella che viene concessa dalla parte mutuataria ogniqualvolta si stipuli un mutuo
bancario e la banca mutuante voglia essere garantita da ipoteca su di un immobile.

E’ frequente che l’ipoteca a favore della banca venga iscritta sull’immobile acquistato dalla parte mutuataria
anche grazie alla provvista di denaro derivante dal mutuo stesso.

Meno frequente è il caso in cui l’ipoteca volontaria venga concessa a garanzia di un mutuo non concesso da una banca o a garanzia di crediti diversi e questo in ragione dei maggiori costi fiscali che ha questo tipo di operazione rispetto a quella bancaria.

Il titolo, cioè l’atto con cui viene concessa l’ipoteca volontaria, è quindi un atto notarile pubblico.

L’ipoteca esiste e, quindi, produce i suoi effetti dal momento in cui il Notaio ha effettuato la relativa iscrizione presso i registri immobiliari e non invece dal momento in cui il soggetto che la concede presta il proprio consenso sottoscrivendo l’atto notarile.

L’ipoteca volontaria può essere concessa non solo dal debitore, ma anche da terzi soggetti su propri beni.

L’ipoteca giudiziale è quella che viene iscritta non per concessione volontaria del debitore, ma forzosamente e
in forza di provvedimento emesso da un Giudice (sentenza o decreto) che porta
l’obbligo di pagare una somma o di risarcire un danno.

L’ipoteca legale deriva da norme di legge e viene iscritta in modo automatico al verificarsi di determinati
eventi.

Cancellazione semplifica delle ipoteche

Il Testo Unico Bancario (D.Lgs 385/1993) all’art. 40bis dispone che l’ipoteca concessa a favore di una banca si estingue con l’estinzione del mutuo. Entro i 30 giorni successivi, la banca deve procedere a comunicare ai registri immobiliari l’avvenuta estinzione dell’ipoteca e tale comunicazione viene annotata a margine dell’ipoteca stessa.

Anche quando il mutuo sia stato estinto, è data facoltà alla banca di non consentire l’estinzione dell’ipoteca mediante comunicazione ai registri immobiliari dell’esistenza di un giustificato motivo.

E’ possibile procedere con la cancellazione semplificata quando l’obbligazione deriva da un mutuo o finanziamento, anche non fondiario, stipulato o accollato a seguito di frazionamento concesso da una banca o da enti di previdenza obbligatoria ai propri dipendenti.

L’effetto della cancellazione è dall’avvenuta annotazione e non dalla estinzione del mutuo.

Per la cancellazione semplificata non serve l’intervento del Notaio.

Cancellazione dell’ipoteche con atto notarile

Oltre alla modalità semplificata utilizzabile nei casi previsti, è possibile procedere alla cancellazione di
un’ipoteca mediante la manifestazione del consenso da parte del creditore al Notaio, il quale redige il relativo atto e procede alla presentazione presso i registri immobiliari.

Atti Immobiliari

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Società di persone: costituzione, modifica e cessione di partecipazione

Sono società di persone:

– società semplice (SS);

– società in nome collettivo (SNC);

– società in accomandita semplice (SAS).

La società semplice è una forma societaria il cui utilizzo è concesso solo per l’esercizio di attività non commerciali, quali, ad esempio, le attività in agricoltura.

I soci scelgono di esercitare l’impresa in una forma di società di persone quando l’attività economica da svolgersi è di dimensioni piccole o, comunque, quando ritengono che il rischio d’impresa sia molto basso.

Con l’adozione di una forma di società di persone, infatti, la società non acquista la personalità giuridica e, conseguentemente, i soci rimangono responsabili personalmente per le obbligazioni della società. Le società di persone sono, infatti, soggetti di diritto, cioè centri autonomi di imputazione di diritti e doveri, ma non anche persone giuridiche.

In questi tipi di società prevale l’aspetto personalistico caratterizzato dalla fiducia che i soci reciprocamente si riconoscono rispetto al capitale.

Le società di persone vengono anche scelte per privilegiare una più facile amministrazione e ridurre i costi di gestione e fiscali.

Durante la vita della società si possono verificare diverse circostanze che suggeriscono o che impongono la modifica del contratto sociale. Ogni modifica che i soci vogliano o debbano fare degli elementi costitutivi deve essere pubblicizzata nel Registro Imprese con idoneo atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Le modifiche possono avere ad oggetto, ad esempio:

– la sede;

– l’oggetto;

– il capitale;

– la durata;

– il sistema di amministrazione;

– le clausole che disciplinano il recesso e l’esclusione o la successione dei soci;

– la ripartizione degli utili e delle perdite.

Una particolare forma di modifica del contratto sociale è la cessione della partecipazione che può essere effettuata solo con il consenso di tutti i soci, salvo che nei rari casi in cui i Patti sociali non prevedano la libera trasferibilità.

Il socio cedente rimane responsabile per le obbligazioni che la società ha assunto fino al momento della cessione stessa e il cessionario diviene responsabile, non solo per le obbligazioni che sorgeranno da quella data in poi, ma anche per le obbligazioni già precedentemente assunte.

La trattiva tra cedente e cessionario porta a disciplinare tra le parti la relazione verso i terzi per le obbligazioni sorte fino al momento della cessione, ma tali accordi non possono essere opposti ai terzi.

Atti Societari

Premendo sul tasto puoi scaricare l'elenco indicativo dei documenti che saranno richiesti per questo tipo di atto notarile.il personale dello Studio provvederà a fornire le ulteriori informazioni eventualmente necessarie per il tipo di atto da predisporsi

Società di capitali: costituzione, modifica e cessione di partecipazione

Sono società di capitali:

– società a responsabilità limitata (SRL);

– società per azioni (SPA);

– società in accomandita per azioni (SAPA).

In questi tipi di società prevale il capitale conferito dai soci rispetto ai rapporti tra i soci stessi. Questa è la caratteristica fondamentale che, tuttavia, è mitigata dalla prassi quotidiana e in parte anche dalla normativa stessa, soprattutto quando la volontà dei soci è stata quella di adottare la forma della SRL.

Tutte le società di capitali sono persone giuridiche, quindi hanno piena autonomia patrimoniale e rispondono delle obbligazioni sociali solo con il proprio patrimonio.

Per tale motivo il legislatore ha caratterizzato le società di capitali con una maggiore rigidità della organizzazione interna, della responsabilità degli amministratori, della amministrazione con particolare riguardo al bilancio e alla continua attenzione che deve essere posta al rapporto tra capitale sociale ed eventuali perdite.

Tra le società di capitale, la SRL è quella che consente maggiormente ai soci di avvicinare il personalismo delle società di persone alla più strutturata amministrazione tipica delle società di capitali.

In fase di costituzione, e poi durante la vita della società stessa, i soci determinano la disciplina interna della società contenuta nello Statuto.

L’adozione di una forma di società di capitali comporta maggiori costi annuali di gestione e maggiori costi fiscali a fronte dei benefici che se ne ritraggono.

Durante la vita della società si possono verificare diverse circostanze che suggeriscono o che impongono la modifica delle regole dello Statuto.

Ogni modifica che i soci vogliano o debbano fare degli elementi costitutivi deve essere pubblicizzata nel Registro Imprese con idoneo verbale assembleare pubblico.

Le modifiche possono avere ad oggetto, ad esempio:

– la sede;

– l’oggetto;

– il capitale;

– la durata;

– il sistema di amministrazione;

– le clausole che disciplinano il recesso e l’esclusione o la successione dei soci;

– la ripartizione degli utili e delle perdite.

La cessione della partecipazione sociale (quota sociale o azioni) a terzi è possibile nel rispetto delle regole che sono state stabilite nello Statuto.

La cessione della partecipazione infatti, in base al tipo scelto, può essere libera, oppure esclusa totalmente, o limitata perchè sottoposta al giudizio di gradimento dei soci stessi o dell’organo amministrativo.

La cessione della quota di una SRL può essere fatta o con atto notarile o con scrittura privata autenticata

L’art. 36, comma 1 bis, della Legge 133/2008 ha previsto una modalità alternativa di deposito nel Registro Imprese degli atti di trasferimento delle quote di SRL. Secondo tale norma l’atto di cessione delle quote di SRL può essere sottoscritto con firma digitale ed è depositato, entro trenta giorni, presso l’ufficio del Registro Imprese competente, a cura di un intermediario abilitato – iscritto nella sezione A dell’Albo “Commercialisti” – munito della firma digitale e allo scopo incaricato dai legali rappresentanti della società.

Il Notaio predispone l’istruttoria della cessione della partecipazione controllando la titolarità della partecipazione stessa nel Registro Imprese (SRL) e nel libro soci (SPA) e al contempo verifica l’esistenza di vincoli sulle partecipazioni che possano diminuire la bontà dell’acquisto.

Atti Societari

Premendo sul tasto puoi scaricare l'elenco indicativo dei documenti che saranno richiesti per questo tipo di atto notarile.il personale dello Studio provvederà a fornire le ulteriori informazioni eventualmente necessarie per il tipo di atto da predisporsi