L’Agenzia delle Entrate si esprime ancora sulla “prima casa”

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L’occasione per farlo è la risposta ad un interpello (la 551 del 25 agosto 2021) fatto da un contribuente preoccupato di non poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” per il nuovo acquisto programmato con la famiglia, avendo precedentemente ereditato da padre e fratello il 100% della proprietà di un’altra abitazione.

Per comprendere la posizione dell’Agenzia, è bene qui ricordare cosa la legge fiscale prevede al fine di poter acquistare una abitazione (e relative pertinenze) usufruendo dell’aliquota ridotta cosiddetta “prima casa”: 2% di imposta di registro, se si acquista da un privato, 4% di IVA, se si acquista da un costruttore.

In sintesi, la nota II bis dell’art 1, della Tariffa Parte I, del Testo Unico dell’Imposta di Registro elenca i seguenti requisiti che devono contemporaneamente sussistere per godere della agevolazione:

a) ubicazione dell’immobile nel territorio del Comune:

– in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza,

– o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività,

– o, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende,

– o, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano;

b) dichiarazione dell’acquirente, nell’atto di acquisto, di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

c) dichiarazione dell’acquirente, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.

La norma, poi, continua sanzionando l’assenza di uno o più dei requisiti sopra elencati con la cosiddetta “decadenza” che comporta il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte.

La “decadenza” è anche prevista per il caso in cui l’acquirente, che abbia usufruito delle agevolazioni “prima casa”, trasferisca a terzi (con vendita, donazione o altro atto) gli immobili acquistati con i benefici prima che siano decorsi 5 anni.

Per agevolare il mercato immobiliare della prima casa, il legislatore del 2016 ha introdotto la norma del comma 4-bis.

Con tale norma nuova è stata prevista la possibilità di usufruire delle agevolazioni “prima casa” anche agli atti di acquisto per i quali “l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4”.

In altre parole, è possibile acquistare una abitazione (e relative pertinenze) usufruendo delle agevolazioni “prima casa” ricorrendo i seguenti requisiti:

a) idem

b) dichiarazione dell’acquirente, in atto di acquisto, di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare, ad eccezione di quella già precedentemente acquistata (con indicazione del precedente atto di acquisto);

c) dichiarazione dell’acquirente, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”; ad eccezione di quella già precedentemente acquistata (con indicazione del precedente atto di acquisto);

d) dichiarazione dell’acquirente, in atto di acquisto, di voler trasferire a terzi l’abitazione precedentemente acquistata entro il successivo anno.

Con la risposta ad interpello prima richiamata, l’Agenzia delle Entrate ha risolto un dubbio interpretativo sorto all’entrata in vigore della nuova norma di cui al comma 4 bis e, cioè, se la norma stessa sia applicabile anche quando l’abitazione già posseduta sia pervenuta per eredità (o donazione) e non invece con una compravendita (o comunque con un atto a tiolo oneroso). Detto dubbio è stato risolto in senso positivo, consentendo quindi di poter acquistare una nuova abitazione anche quando già proprietari per acquisto ereditario o donativo di altra abitazione, purchè quest’ultima sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa (anche solo in parte) e ceduta a terzi entro l’anno successivo.

Donazione fa rima anche con… Cassazione.

Notaio attività associazionismo e terzo settore

Mi è già capitato di scrivere sul nostro sito (leggi qui) alcune note in tema di donazione e, in particolare, dell’attenzione che si deve avere quando si intende vendere o comprare un immobile che sia pervenuto al venditore con un atto di donazione.

La Corte di Cassazione è intervenuta con una sua sentenza introducendo, se mai ce ne fosse stato bisogno, un motivo in più per non sottovalutare la provenienza donativa.

Nel precedente post, brevemente ho indicato i perchè della necessità di preoccuparsi della natura della provenienza, che posso qui riassumere con l’espressione “tutela del legittimario”.

Ed è sulle conseguenze dell’attivazione della tutela del legittimario che la Cassazione, con la sentenza 32694/2019, ha stabilito che chi ha promesso di acquistare un immobile (nel caso un capannone) senza essere stato informato della sua provenienza donativa, può legittimamente rifiutarsi di procedere alla stipula dell’atto definitivo, con buona pace del promittente venditore, reo di aver taciuto tale circostanza.

I supremi giudici hanno indicato la ragione della loro decisione nei doveri di correttezza e buona fede nelle trattative tra il proprietario dell’immobile e il potenziale acquirente: la mancata informazione non permette al promissario acquirente la valutazione del rischio di patire la perdita del bene acquistato a causa dell’esercizio del diritto dei legittimari.

Non solo. La Corte fa memoria anche di una precedente sua altra sentenza (965/2019), il cui caso discusso nel merito aveva trovato nella tutela dei legittimari il motivo di accesso alle cure del giudice. Con tale pronuncia è stato stabilito che il mediatore è tenuto, ai sensi dell’art. 1759 c.c., a riferire ai contraenti la circostanza relativa alla provenienza da donazione dell’immobile oggetto della trattativa con il promittente alienante, in quanto relativa alla valutazione e alla sicurezza dell’affare (oltre al potenziale rischio futuro ed eventuale di aggressione del bene da parte dei legittimari, il potenziale acquirente si troverebbe limitato nell’accesso al credito). In assenza di tale informazione, al mediatore non spetta la provvigione.

In attesa che il legislatore porti avanti la tanto attesa riforma dei diritti dei legittimari, quando si intende compravendere un immobile, è oggi ancora più importante affidarsi al Notaio perchè si proceda con le dovute verifiche preventive, con la raccolta delle necessarie informazioni e, quindi, con l’adozione delle soluzioni migliori per concludere l’affare nella piena tutela e sicurezza di entrambe le parti.